新樓舊樓潛力對決 284方呎40年樓齡兩房梗廚VS開放式靚裝新盤
2024-03-13 06:00 
撤辣後利好本港樓市，不論是投資者或是上車客都重拾信心，加快入市令成交轉旺，不過要買新樓還是舊樓是網民一直爭論不休的議題，其實舊樓與新樓之間應該要如何選擇，當中兩者又有何優劣，今次將集合網民意見作出分析。
網民於討論區表示，「我買完所謂藍籌屋苑，後悔到依家，人地新樓有會所、樓底又高、又唔洗煩裝修跌，多幾十萬！」不過亦有網民撐舊樓實用，「300幾呎新樓先得一房，荃中300幾呎又兩房又梗廚，好用好多！」
舊樓空間見使？
要數全港空間用到最盡的單位，記者認為非沙田第一城莫屬，因為最細單位僅284方呎，單位原裝交樓標準卻有齊兩房、梗廚、洗手間乾濕分離之餘更設浴缸，客廳就不要奢望客飯廳分明，面積自然是細，但能夠在285方呎劃分多個獨立空間，可說以將空間運用到極致。
早前撤辣後，沙田第一城一個兩房單位錄得成交，位於50座中層A室，面積284方呎， 以418萬元成交，由代理提供相片所見，雖然單位客廳面積較細，但勝在實用，廚房最有驚喜，梗廚設計有空間擺放雙爐頭外，更可放置洗衣機。
反之，現時新盤這類面積，大多數以開放式單位為主，有部份新盤單位亦有一房設計，不過空間分佈上，貌似舊樓更勝一籌。
不過，由於現時新樓牆身較厚，佔用的空間計入實用面積，加上政府為提升樓宇宜居環境，容許發展商就興建露台、工作平台等「環保設施」令室內可用空間減少，形成新樓不如舊樓實用的情況出現。
保養維修新樓唔使煩？
事實上，新樓與舊樓各有優勢，香港不少藍籌屋苑如淘大花園、黃埔花園或太古城等樓齡均達到40年，美孚新邨部份期數更達56年，不過由於配套便利、間隔實用，多年來仍深受歡迎。
不過如果屋苑樓齡達40年，當然考慮保養維修的問題，一般而言，樓齡達30年或以上的私人樓宇業主，需在接獲屋宇署送達法定通知後，委任註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進行檢驗，以及進行被認為需要訂明的修葺工程；而「強制驗窗計劃」亦規定樓齡達10年或以上的私人樓宇業主，須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。
另外，在日常報道或網上討論區不時見到關於舊樓常出現漏水或天花剥落等問題，這一方面會令業主較頭痕，這方面自然是新盤較有優勢，因為新盤普遍附精裝修，大型發展商更配備國際品牌家電，只需買入基本傢俬就可入住，不用擔心單位因老化而出現的各類問題。
舊樓新樓潛力對決
藍籌屋苑普遍流轉量快，交通配套便利，一向吸引投資者買入收租，以太古城為例，由於戶型多元化，地段方便，即使部份期數樓齡逾40年仍有價有市，預算案宣佈撤辣，無論自住客還是投資者都高看一線，3月份已暫錄15宗成交，較上月全月宗數多出4宗，平均實用呎價約15,100元。
至於早年推出市場的納米盤則是蝕讓重災區，當中西營盤瑧蓺，雖然位置便利旺中帶靜，但由於樓盤在2018年樓市高峰期推出市場，到近年樓價調整，頻頻現蝕讓，樓盤單位蝕逾百萬元並不罕見。
管理費VS豪華會所
不少人買新樓會因為有豪華會所而吸引，不過隨之而來的就是較昂貴的管理費，近年新盤管理費升勢持續，一般大型屋苑平均每呎超過5元，以單位面積400方呎計算，每月管理費達2,000元，部份單幢新盤更高。有網民指出，「唔係成日用會所既話都好唔抵！」亦有子女的網民指，「有兒童遊樂場好方便我地帶細路放電！」
而舊樓即使是藍籌屋苑普遍沒有大型會所設施，管理費開支大部分應用於公用地方水電、電梯維修保養、清潔人員及管理員薪金等，管理費較相宜，由於藍籌屋苑較大型，多住戶攤分，一般每呎管理費僅約1.5元至3元，每呎以3元、單位面積400方呎計算，管理費約1,200元，有部份屋苑管理費更已包括每月維修基金備用供款。
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