減辣救市非治本 供求改變要面對 分析樓市升跌關鍵因素

今年《施政報告》宣布放寬多項俗稱「辣招」的樓市需求管理措施，至今已有個多月，對樓市的刺激作用看似相當有限。其中住宅物業交投僅在報告剛發表後有短暫及較明顯的回升，之後十大屋苑的周末成交量很快就回復單位數，與「減辣」前的數字相若。樓價方面，多個新盤及貨尾單位在「減辣」後都選擇以相對的「低價」開售，二手樓的大幅減價及蝕讓個案不絕。負資產個案按季急升，令市場開始關注會否有銀行向負資產業主call loan的問題。

筆者在《施政報告》發表前已指出，物業稅制等交易成本，只是影響樓市的其中一項因素，而且絕非決定性的因素，否則過去10多年的本港樓價，就不會在政府連番「加辣」下仍持續上升。樓市升跌的關鍵因素，始終是信心、息口水平與供求問題。

樓市升跌關鍵因素

息口方面，現時的利息水平在歷史而言其實並不算高，只是不少香港樓市的參與者，包括業主、買家、發展商及地產代理，在過去10多年已習慣了由美國量化寬鬆政策產生的「不正常」超低息環境，以為供樓支出往往低過租金收入，買樓抵過租樓，炒樓好賺過打工、做生意或炒股票是常態。當近年美國開始「收水」，環球息口逐步回復至「正常」水平，並預計在短時間內都不會回落，部分市民和企業一時間未能適應及難以接受現實。

供應方面，政府早前公布，已覓得可興建約41萬個公營房屋單位的土地，較十年長策推算的需求量，「超額完成」約10萬個單位。根據過往的出租與出售單位7︰3比例，預計當中逾12萬個單位為居屋、綠置居等資助出售房屋，此數字還未包括主要由市建局及房協提供的港人首置項目，以及在「樂建居」計劃下在私人土地上提供的資助房屋單位。

這些都是相對中長期的預測數字，政府的政策及建屋計劃，不排除會因應市況及民情而調整，但市場當下就要面對的，是有多達2萬個建成待售的一手私人住宅單位，數字為最近20年來、亦即沙士時期後的新高。即使政府立即宣布全面「撤辣」，發展商願意面對現實，改行薄利多銷，市場也需要好一段時間才能消化有關存貨。

發展商寧願薄利多銷

事實上，針對非住宅物業的各項辣招早於3年前開始撤銷，相關按揭成數限制和壓力測試水平其後亦逐步放寬，但非住宅物業價格和租金仍不斷尋底，整體甲級商廈空置率升至約一成半，四大核心區的商舖空置率亦升破一成，不少旺區舖位要減價或減租至低於高峰時一半才有承接，銀主盤個案亦增多。主要原因包括高息環境，需求疲弱與供應持續增加，再加上國際政治因素，凸顯「辣招」對相關樓價及租金的影響有限。

住宅樓價回落，對有意置業人士是好事，對現有業主雖然是壞消息，但只要不涉及過度借貸，有穩定收入和依時還款，即使物業變成負資產，銀行一般也不會突然call loan。

相對而言，非住宅物業價格回落的影響就相對深遠。首先，不少中小企都會依賴將物業抵押來取得營運資金，物業價格下降等於削弱了其借貸能力，可能會產生資金周轉，以至資不抵債問題。

對於一些大企業和上市公司，即使其實質業務營運未有受到經濟放緩及樓市回落嚴重影響，亦可能會因持有物業的減值，而在帳面上錄得虧損。除了同樣會影響借貸能力，連公司股價及股東回報都會受到牽連，產生一連串負面情緒，削弱大家對前景信心。

隨着多幅商業地皮早前流標收場，政府明顯已減慢了非住宅用地的供應速度。有人提議將部分商業用地改作其他用途，例如暫時用作興建過渡性房屋以至永久性的出租公屋，但這樣又會產生其他問題，包括增加區內的交通及社區配套壓力，對區內業主及整體住宅市場可能造成影響等。總括而言，市場大環境的轉變，難以因為一兩項政策而逆轉，精準的措施只能產生一些緩減作用，如藥石亂投更只會起到反效果。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員

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