家居漏水手尾長 樓上滲水責任誰屬 專家教分辨滲水5大成因 保障自己

不少人買樓都會選擇空間較實用的舊樓上車，雖然空間較大，但同時要關注的地方同樣多，香港大部份屋苑樓齡達30年以上，部份藍籌屋苑更高達50年，難免出現各種問題，參考網上裝修討論區，大家普遍最擔心漏水問題，而近年大家不時於新聞見到，即使自己單位沒有存在任何問題，但樓上漏水足以令你「好頭痕」， 今次由資深驗樓師賴達明（明哥）教大家當不幸遇上這種問題，應該如何追討或保障自己權益。 

家居漏水三大黑點 五大成因

家居漏水常見的三大位置包括浴室天花、廚房天花及背靠外牆的牆身。由於家居住宅中浴室及廚房存在各種用水設施，而且又以淋浴間的地台及周邊牆身防水層岀現老化失修而滲漏最常見。

明哥表示，由於防水層是隱藏及被飾面磚所覆蓋，業主容易忽略防水層因老化而失修滲漏，再加上維修時必須停用浴室淋浴間及拆除飾面磚以重造防水層，而且維修費用較多，因此業主往往不太願意即時進行維修，採取拖延態度而令滲水問題持續惡化。

而家居常見的五大滲水成因包括供水管滲水、排水管滲水、防水層滲水、外牆滲水及冷凝水而引致，其中以防水層滲水是最大成因，佔香港家居滲水調查個案約7成。

分清二大滲水源頭

除了家居常見的五大滲水成因之外，大家必須分清二大滲水源頭，包括私用部分及公用部分。

由於香港樓宇設計上浴室、廚房及外牆往往是相鄰，而且當中涉及公用喉管及私用喉管，因此樓宇滲水首要及最重要的工作是必須先查找出樓宇滲水成因及源頭。如果家居浴室天花出現滲水問題，第一個方法是住戶可以先向屋苑大廈管理處求助，透過管理處聯絡樓上單位業主進行檢查。

如果樓上單位業主不合作或者未能找滲水原因，第二個方法是住戶可以致電政府熱線1823聯絡屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處進行官方滲水調查。如果政府聯合辦事處進行調查之後仍然未能確定滲水源頭，第三個方法是住戶可以委托獨立第三方的公正行進行更為全面及專業的民事滲水調查。

一般情況下物業單位出現滲水問題是由「引致滲水成因所屬源頭的業主」負責。當住戶成功查找到滲水成因及源頭之後，雙方可以透過協商、談判、調解、仲裁或者訴訟方式解決滲水問題或爭議。

明哥指出，如引致滲水成因所屬源頭是某「私用部份」，則該私用部份的業主負責。根據一般大廈公契原則，屬於個別業主獨有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定屬於「私用部份」。如引致滲水成因所屬源頭是「公用部份」，則業主立案法團及物業管理公司負責。

根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條 (維持物業的職責) : 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。香港大部份家居漏水問題都是由於樓宇設施老化或破損而業主沒有修葺妥善及維持狀況良好而引致。

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