獨家｜星展大幅上調H按封頂息 直接用P計 取消現金回贈

金管局上周五才放寬樓按措施，包括將樓價1500萬元或以下住宅物業按揭成數上限調高至七成，周一（10日）即有銀行大加H按（拆息按揭）封頂息。據悉，星展香港最新直接用最優惠利率（P）作為封頂息，即高達5.875厘，較原來封頂息高出足足2.5厘，同時取消現金回贈。有業界人士指，該行如此重手加按息，情況實屬罕見，顯然是無心戀棧按揭市場。

變相加足2.5厘

消息透露，星展最新的H按計畫，拆息部分按息仍為「H+1.3厘」，但封頂息就由「P-2.5厘」（實際按息3.375厘）大幅上調至P（實際按息5.875厘），加幅足有2.5厘之多，並遠高於同業。現金回贈方面，則由原來1.5%削至0%。新計畫適於所有按揭貸款額，舊計畫則適用於300萬樓上貸款額兼要開立可投資資產至少達100萬元的星展豐盛理財戶口。新計畫罰息期只需1年。

星展回應指，按揭貸款按照不同因素作出評估，不評論個別個案，該行將密切關注利率及市場變化，必要時調整利率。

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中原：市佔率不足1% 料屬個別策略

對於有銀行在金管局放寬樓按要求後即大加封頂息，中原按揭董事總經理王美鳳相信，此為個別銀行因應按揭業務和資金成本的考慮而作出策略調整，並非反映市場主流情況，有關銀行的市佔率亦不足1%，因此認為其舉動未必會引來其他銀行跟風。事實上近日與樓按相關的1個月港元拆息持續高企於5厘附近，資金成本還高於按揭貸款利率，有銀行作出按息調整亦屬正常。

經絡：中小銀行或會改按息或優惠

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，1個月拆息已多日徘徊5厘左右，相比現時一般新做按揭息率3.5厘，明顯高出1.5厘，故料其他中小型銀行或會根據自身資金成本及業務策略，調整按揭息率或相關優惠。另一方面，大型銀行為追趕全年按揭業務，加上其資金成本壓力較中小型銀行輕，續以高現金回贈搶佔按揭市場，估計四大銀行的按揭市佔率仍有上升空間，或挑戰2020年12月81.4%有紀錄高位。

中小銀行樓按成本重 「做一隻蝕一隻」

另有市場人士指，隨拆息不斷上揚，銀行資金成本愈來愈重，尤其中小行，「做一隻（按揭）就蝕一隻」，所以部分中小行對按揭生意早就放慢手腳，即使按息與大行相若，但現金回贈就明顯少過大行，顯然是無心戀戰，現時則有星展大加封頂息，亦同出一轍。

花旗發表研究報告指出，金管局放寬按揭成數至最高七成後，按證保險公司只為超出七成的按揭貸款提供保險，這可能會增加按揭貸款的風險溢價，從而可能轉化為更高的按揭貸款利率。該行維持對本港發展商的審慎看法，預計下半年樓價將下跌6%。