独家｜星展大幅上调H按封顶息 直接用P计 取消现金回赠

金管局上周五才放宽楼按措施，包括将楼价1500万元或以下住宅物业按揭成数上限调高至七成，周一（10日）即有银行大加H按（拆息按揭）封顶息。据悉，星展香港最新直接用最优惠利率（P）作为封顶息，即高达5.875厘，较原来封顶息高出足足2.5厘，同时取消现金回赠。有业界人士指，该行如此重手加按息，情况实属罕见，显然是无心恋栈按揭市场。

变相加足2.5厘

消息透露，星展最新的H按计画，拆息部分按息仍为「H+1.3厘」，但封顶息就由「P-2.5厘」（实际按息3.375厘）大幅上调至P（实际按息5.875厘），加幅足有2.5厘之多，并远高于同业。现金回赠方面，则由原来1.5%削至0%。新计画适于所有按揭贷款额，旧计画则适用于300万楼上贷款额兼要开立可投资资产至少达100万元的星展丰盛理财户口。新计画罚息期只需1年。

星展回应指，按揭贷款按照不同因素作出评估，不评论个别个案，该行将密切关注利率及市场变化，必要时调整利率。

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中原：市占率不足1% 料属个别策略

对于有银行在金管局放宽楼按要求后即大加封顶息，中原按揭董事总经理王美凤相信，此为个别银行因应按揭业务和资金成本的考虑而作出策略调整，并非反映市场主流情况，有关银行的市占率亦不足1%，因此认为其举动未必会引来其他银行跟风。事实上近日与楼按相关的1个月港元拆息持续高企于5厘附近，资金成本还高于按揭贷款利率，有银行作出按息调整亦属正常。

经络：中小银行或会改按息或优惠

经络按揭转介首席副总裁曹德明则表示，1个月拆息已多日徘徊5厘左右，相比现时一般新做按揭息率3.5厘，明显高出1.5厘，故料其他中小型银行或会根据自身资金成本及业务策略，调整按揭息率或相关优惠。另一方面，大型银行为追赶全年按揭业务，加上其资金成本压力较中小型银行轻，续以高现金回赠抢占按揭市场，估计四大银行的按揭市占率仍有上升空间，或挑战2020年12月81.4%有纪录高位。

中小银行楼按成本重 「做一只蚀一只」

另有市场人士指，随拆息不断上扬，银行资金成本愈来愈重，尤其中小行，「做一只（按揭）就蚀一只」，所以部分中小行对按揭生意早就放慢手脚，即使按息与大行相若，但现金回赠就明显少过大行，显然是无心恋战，现时则有星展大加封顶息，亦同出一辙。

花旗发表研究报告指出，金管局放宽按揭成数至最高七成后，按证保险公司只为超出七成的按揭贷款提供保险，这可能会增加按揭贷款的风险溢价，从而可能转化为更高的按揭贷款利率。该行维持对本港发展商的审慎看法，预计下半年楼价将下跌6%。