美國加息回應｜中原王美鳳料全年按息約3厘 對樓市實質影響不大

中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%至2.5%，以往加息周期當聯邦基金利率升至2%水平，港P已出現上調；預期當本港銀行結餘再顯著縮減(尤其跌至低於千億元水平)，以及1個月拆息逐步升穿1.5厘至邁向2厘水平，本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調；由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。

現時港息情況

王美鳳指出，美國自3月開展加息期後，港元拆息亦逐步上調，本港銀行體系結餘近日跌至約1653億，較去年高位約4575億，減少近3000億，在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下，與樓按相關1個月拆息昨天(7月27日)升至1.31%，市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時封頂位2.5%，加幅1厘，每100萬按揭額之每月供款增加約500元，加幅14.5% (30年還款期計)。

供樓人士防守力高 「供款佔入息比率」仍屬健康水平

現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下防守力高，根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至封頂位2.5%計，有關供樓負擔升至約41%，若未來按息升至3%，有關供樓負擔升至約43.5%，仍屬健康水平。

加息步伐加快需時消化 對樓市實質影響不大

香港經歷逾十年超低息環境，今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快，令部份置業人士入市決定趨審慎，但估計按息於年底仍處3%附近水平，在過往歷史仍屬低水平(金融海嘯環球採寬鬆貨幣政策前按息平均4厘至5厘)，對供樓負擔影響仍屬大眾接受幅度，相信當市場消化年內加息因素後，加息因素對樓市實質影響不大。

抗加息方法

王美鳳提醒，市民可善用按揭存款相連戶口，現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，存息與按息一致；當按息升至2.5%，存息亦是2.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可抵銷按息支出。

提早部份還款或善用扣減本金作用的按揭存款綜合戶口，在加息周期，降低按揭本金可節省利息，除了提早償還部份按揭本金，市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃，借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，可享有扣減本金省息的作用之餘，持續性存款同步具有縮短還款期之作用。

轉走新盤高成數一按，發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期，用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

 

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