九展變陣棄純商廈 申改建商住群涉1881伙

本港商業市道不景氣，商廈空置率高企不下，財團隨即變陣增加住宅元素發展；由億京為首財團2021年豪擲約105億購入的九龍灣國際展貿中心，早前宣布營運至下月底，意味即將展開重建。該財團最新向城規會提交新方案，放棄純商廈發展，申建各1幢商廈、混合大樓，以及6幢住宅群，涉及1881伙。

據城規會文件顯示，該項目位於九龍灣展貿徑1號，目前屬「其他指定用途」註明「工業展覽館及商業發展」及顯示為「道路」的地方，申請改劃為綜合重建發展作住宅、商業及工業展覽館、社會福利設施及學校用途，並略為放寬建築物高度限制。

項目地盤面積約23.98萬方呎，住宅部分以地積比率3.854倍發展，興建6幢樓高33至36層、另有2層地庫的住宅大樓，以提供1881伙，平均每伙單位面積約495方呎，估計住客數目約5079人，可建總樓面約92.43萬方呎。
商業樓面勁減約80%

另以地積比率2.29倍，興建1幢樓高27層的辦公大樓，以及1幢樓高4層的混合大樓，均不包括2層地庫，以提供寫字樓、工業展覽館、社會福利、食肆及商店及服務行業等，涉及可建總樓面約54.92萬方呎，當中寫字樓總樓面僅29.2萬方呎，較舊方案的113.35萬方呎勁減約79.5%。至於食肆等零售樓面約9.5萬方呎，亦減少約58.2%。

根據地契要求，工業展覽館樓面維持約12.15萬方呎不變，作為與展覽/貿易有關用途展覽館；另外，車位數目由664個，增加29%至858個。換言之，整個項目可建總樓面約147.35萬方呎，對比去年獲批方案建3幢地標甲級商廈，可建總樓面約177.47萬方呎，減少樓面約30.12萬方呎或17%。
業界：商廈前景黯淡

申請人指，發展計劃響應及回應社會對房屋市場需求，以及政府早前將九龍東三幅商業地和前業安工廠大廈用地改劃住宅用途；考慮到與港鐵啟德站及九龍灣站的交通便利，以及與周圍土地用途的兼容性，該申請地點非常適合住宅兼商業發展。可在市區地段短時間內提供1881個住宅單位。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，本港商業氣氛不景氣，商廈空置率高，加上九龍東一帶未來仍有不少新商廈供應，可見寫字樓前景仍然黯淡，財團對商廈市場持謹慎態度可以理解。由於住宅市場相對寫字樓市況而言，始終風險較低，由純商業申請改劃商住項目，可以分散投資風險。即使方案獲批後，仍要進行補地價程序；估計整個項目作商住發展後，當中住宅部分落成後每呎可售1.5萬至1.8萬，市值大約115億至138億。