綠色論壇｜明日大嶼五疑團未解 發展快熟棕地為上策

發展局選擇在聖誕長假前，公布「交椅洲人工島」的最新方案，引來各界譁然。當局交予立法會的最新文件（下稱文件），以至在立法會發展事務委員會的討論，不但未釋公眾一直以來對「明日大嶼」的疑慮，反引來五大疑團仍未解除，包括低估成本、高估收益、漠視生態、無助市民「住大啲」，以及無視北部都會區快熟棕地。發展局理應在展開「交椅洲人工島」公眾諮詢前解畫，否則將蒙上「借民意為其背書」的嫌疑。
造價保守估計至少8000億

「明日大嶼」是本港有史以來最大規模、造價最貴的填海項目，根據文件，「交椅洲人工島」填海最新造價為五千八百億元，比四年前貴八百億元。然而，當局直至現時，仍無向公眾公開成本明細，其粗疏的估算既剔除了「明日大嶼」當中欣澳和龍鼓灘等填海項目、公共設施如公屋或道路的成本，亦漏計工程期間的通漲；另外，未來多項大型基建工程上馬，填海所需的公眾填料或不敷應用，若須從外地引入填料，近年全球填料供應緊張，多類砂價全面飆升，將直接拉高成本；如計及以上因素，「明日大嶼」造價保守估計恐怕至少八千億元。

「交椅洲人工島」以至「明日大嶼」的成本大漲，收益卻料不升反跌。當局按十一月地皮成交價，調低收益至七千五百億元。不過，在該估算公布三天後，被視為「第二個核心商業區」的啟德發展區的住宅地皮，僅以每呎樓面地價六千一百三十八元成交。當局吹捧的「第三個核心商業區」的人工島，若以此成交價估算，意味收益將跌至約五千七百七十五億，加上近年核心商業區空置率創新高、政府財赤、大型工程超支的「前科」等，恐怕出現入不敷支的情況。

填海工程對海洋生態的破壞一直備受關注，觀乎當局現在公布的生態調查結果，既未兌現去年承諾，在法定程序以外諮詢環諮會委員；對於如何抵禦海平面上升、如何達致碳中和等亦無細節。政府文件甚至透露將考慮發行債券等融資方式建島，又舉三跑發綠債為例子。不過，發債牽涉所需歸還的利息，須計算在成本當中，當局目前着墨甚少。而在這種情況下發行綠債，難免惹人懷疑為人工島「漂綠」，能否吸引投資者，仍然成疑。
人工島10年內落成房屋機會微

政府曾聲稱「明日大嶼」有助市民「住大啲」，但以目前的樓價作賣地收入預測，如何能改變現況，維持地價不變，單位面積增大，又控制樓價在市民可負擔水平呢？文件只寫有十年能提供的熟地量，卻沒有指明何時可提供多少公營房屋單位，當局更在發展事務委員會透露，公私營房屋的比例七三比並非鐵板一塊，是否意味人工島將來或減建公屋？參考歷時二十年的西九龍填海計畫，當年一大目標同是重置油尖旺舊區的基層，然而，頭十年落成的幾乎都是「天價豪宅」，公屋則至今仍在動工。

在香港歷來財赤第二高下強推人工島填海，惹來質疑，當局應趁着公眾諮詢延期，懸崖勒馬，撤回填海項目，腳踏實地善用規劃資源，才是市民所樂見。根據綠色和平與本土研究社的研究，新界有逾四百公頃快熟棕地，當中四分一屬閒置，五年內已可變成熟地，十年內落成房屋的機會，似乎遠高於人工島。
陳可淳
綠色和平資深項目主任