美景樓收購驚現「兩份合約」

（星島日報報道）近年財團積極買入具重建價值的舊樓，為降低收購成本，本報獲悉，不少財團會採用「兩份合約」方式收樓，其中一份為買賣合約，樓價在土地註冊處登記，另一份則為神袐的「補充價」合約，並以搬遷津貼等名義支付，不當作樓價登記，其中土瓜灣美景樓第一期收購價由兩個部分組成，當中買賣合約平均每方呎約1.1萬，「補充價」合約則為平均每方呎約5000元，換言之，平均每方呎收購價約1.6萬。
本報上月初獨家披露美景樓第一期、獲財團出價收購，據悉住宅部分平均每呎收購價約1.6萬。本報獲悉，上述收購價由兩個部分組成，其中買賣合約價平均每呎約1.1萬，搬遷津貼平均每呎約5000元。

本報調查發現，部分搬遷津貼金額介乎125.94萬至376.2萬，其中一個面積約390.73方呎的標準樓層單位，合約價429.803萬，即平均每方呎約11000，該單位另有195.365萬搬遷津貼，為合約價的45.45%，以單位面積計，即搬遷津貼每方呎約達5000元，換言之，該單位總收購價約625.168萬，總收購呎價約16000。

另外一個高層連平台單位，面積413.34方呎，合約價約454.674萬，平台部分則以每方呎3000元收購，按該單位平台面積145.31方呎計，涉資約43.593萬，即總樓價約498.267萬，而該單位的搬遷津貼約206.67萬，為樓價的41.48%，每方呎約5000元。事實上，該特色單位樓價合約價連同搬遷津貼總收購價約704.937萬，每方呎收購價約16000。
中層戶津貼376.2萬

上述一個中層單位，搬遷津貼達到376.2萬。該單位面積752.4方呎，單位總收購價約1203.84萬，包括樓價827.64萬，搬遷津貼376.2萬，為樓價的45.45%。

該舊樓早於1964年落成，至今約有58年樓齡，合共約有701個住宅單位，另有地鋪等，地盤面積約4.54萬方呎，為市區罕見的大型地盤，若以地積比率9倍重建發展，涉及可建總樓面約40.88萬方呎。

參考鄰近私樓造價，例如區內指標屋苑翔龍灣，最近平均每方呎成交價約1.9萬元。該屋苑3座高層G室，面積384方呎的單位，本月初以748萬易手，呎價約1.9萬。
市建局同區收購呎價高見1.9萬

參考市建局於同區的收購價，最新該局去年8月就土瓜灣盛德街/馬頭涌道的公務員建屋合作社樓宇重建試點項目，向物業業主發出收購建議，自住業主的收購建議呎價為實用面積每方呎19848元。另外，該局早於2017年底就春田街/崇志街、鴻福街/銀漢街和啟明街/榮光街相鄰項目，當時其收購建議呎價為實用面積每方呎15916元。而同年7月該局亦收購另外3個項目，即向庇利街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目和榮光街項目，收購價為每方呎15383元。

知情人士透露，對於收樓財團來說，補充價可彈性處理，方便收樓進程，更可因應不同個案節省成本。除私人財團收購設有樓價的合約價、搬遷津貼外，市建局收購業主自住的住宅物業時，除會給予業主其物業的市值交吉價外，亦會加上一筆自置居所津貼，以協助他們重新購置物業。

據市建局資料顯示，自置居所津貼的計算，是以假設單位價值為基礎。假設單位樓齡為七年，位於質素與被收購樓宇可供比較的假設樓宇內。如業主不在其物業居住並將之空置，市建局會給予該業主物業的市值交吉價及補助津貼。補助津貼一般為自置居所津貼的25%至75%，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。