倉儲物流需求大增 工廈租金回報起飛

（星島日報報道）疫情纏身至今兩年，本港租務市場生態出現大變。衛達仕律師事務所合夥人朱寶琼表示，工廈租金回報在疫下起飛，好過不少零售租務，吸引用家或投資者垂青。她又指，疫下亦有不少業主選擇售後租回物業，藉此套現尋求新發展機遇。

朱寶琼表示，工廈買賣及租務合約數量明顯增加，相對零售及寫字樓的參差表現，工廈則處於「起飛」階段，主要是由於冷藏倉庫、倉儲物流及數據中心的用地需求大增，而近年電商冒起，很多公司爭相提供送上門物流服務，令接近民生區的倉儲地段成為搶手貨。

差餉物業估價署最新數據指出，2021年10月工廈投資回報率為3%，同期的零售物業回報為2.6%，寫字樓則是2.4%。中原工商舖截至上月20日資料顯示，2021年本港工廈交投量達3894宗，按年增60%，而全幢成交更多達24宗，創6年新高。去年最矚目收購為領展（823）斥58.2億元，收購紅磡及柴灣兩座汽車服務大樓，乃該集團首度加入倉庫資產，而賣家仁孚行亦會售後租回物業。

朱寶琼表示，過去一、兩年愈來愈多大財團屬意投資工廈，以對沖其零售組合的租金下行風險，同時可吸納更多停車場資產補充固定收入。但她同時提醒，一旦通關後旅遊業重新興旺，零售業主可根據租戶的收入賺取更高租金收入，屆時工廈的需求或會回落。

朱寶琼指出，近兩年不少自置商鋪業主選擇售後租回方式套現，原因亦隨着疫情持續而出現變化，由最初撤資等負面因素主導，改為積極運用資金投放新機遇。她解釋，因應網購流行、生產線遷移大灣區內地城市等，香港的零售或辦公地點需求減少，業主均傾向縮小經營面積，並在原有地址服務客戶，套現後原業主可將資金投放在業務科技升級。

她續稱，將資產售後租回的業主，通常會考慮出售物業後的再投資效益，特別是貸款額，並說：「例如將賣出套現金額減去10年租金，剩番嘅錢如果可以向銀行借多50%，就可以做到好大生意」，而有關潛在新投資為業主提供很大誘因去做，特別是為未來本港通關後作準備。