仓储物流需求大增 工厦租金回报起飞

（星岛日报报道）疫情缠身至今两年，本港租务市场生态出现大变。卫达仕律师事务所合夥人朱宝琼表示，工厦租金回报在疫下起飞，好过不少零售租务，吸引用家或投资者垂青。她又指，疫下亦有不少业主选择售后租回物业，藉此套现寻求新发展机遇。

朱宝琼表示，工厦买卖及租务合约数量明显增加，相对零售及写字楼的参差表现，工厦则处于「起飞」阶段，主要是由于冷藏仓库、仓储物流及数据中心的用地需求大增，而近年电商冒起，很多公司争相提供送上门物流服务，令接近民生区的仓储地段成为抢手货。

差饷物业估价署最新数据指出，2021年10月工厦投资回报率为3%，同期的零售物业回报为2.6%，写字楼则是2.4%。中原工商铺截至上月20日资料显示，2021年本港工厦交投量达3894宗，按年增60%，而全幢成交更多达24宗，创6年新高。去年最瞩目收购为领展（823）斥58.2亿元，收购红磡及柴湾两座汽车服务大楼，乃该集团首度加入仓库资产，而卖家仁孚行亦会售后租回物业。

朱宝琼表示，过去一、两年愈来愈多大财团属意投资工厦，以对冲其零售组合的租金下行风险，同时可吸纳更多停车场资产补充固定收入。但她同时提醒，一旦通关后旅游业重新兴旺，零售业主可根据租户的收入赚取更高租金收入，届时工厦的需求或会回落。

朱宝琼指出，近两年不少自置商铺业主选择售后租回方式套现，原因亦随着疫情持续而出现变化，由最初撤资等负面因素主导，改为积极运用资金投放新机遇。她解释，因应网购流行、生产线迁移大湾区内地城市等，香港的零售或办公地点需求减少，业主均倾向缩小经营面积，并在原有地址服务客户，套现后原业主可将资金投放在业务科技升级。

她续称，将资产售后租回的业主，通常会考虑出售物业后的再投资效益，特别是贷款额，并说：「例如将卖出套现金额减去10年租金，剩番嘅钱如果可以向银行借多50%，就可以做到好大生意」，而有关潜在新投资为业主提供很大诱因去做，特别是为未来本港通关后作准备。