【智經時事分析】利民生 振經濟 為舊區更新注入旅遊元素

屯馬線全線通車後，其途經的九龍城區不時遊人如鯽，更多人認識到該區的文化、歷史和美食。但到訪的市民不難發現，九龍城滿布日久失修的樓宇、衞生欠佳的橫街窄巷，道路規劃過時，不論作為遊玩或是居住地，都略嫌不足。

九龍城的狀況，是香港不少城市舊區的縮影。雖然市區重建可以促進社區更新，但如何在為生活環境、地區經濟帶來新氣象的同時保留地區特色，是一大難題。市區重建局近日正如火如荼地在九龍城收樓重建，該如何克服這項挑戰？

九龍城區的歷史充滿故事，一向深具旅遊發展潛力。該區歷史最早可以追溯至南宋時期，至今仍保留不少與宋朝相關的歷史建築及景點，包括宋皇臺公園和侯王廟。

九龍城區亦是多元文化熔爐，大批潮州移民和泰國族群在區內紮根，泰潮文化相互交融，創造獨特魅力。區內又有牛棚藝術村，吸引藝文社群聚集。這些元素，對於一些追求深度和獨特旅遊體驗的旅客，不無吸引力。

惟該區老化問題日益嚴重，連保障居民安全也有困難。區內有二千二百八十二幢樓齡逾三十年以上的樓宇，數量冠絕十八區。當中不少舊樓殘破失修，例如部分單位下雨天會漏水、石屎剝落甚至牆身露出鋼筋。

此外，該區城市規劃也變得不合時宜。由於泊車位不足和街道狹窄，區內違例泊車問題嚴重，往往造成交通阻塞或意外。

若要處理上述問題，引入旅遊導向的更新改劃理念，或是出路。

具體而言，像九龍城般的舊區，需要重整及重新規劃有關的市區範圍、重建破舊失修的樓宇、保存具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點，以提升樓宇質素，建立更宜居社區。另外，由於這些舊區對旅客有一定吸引力，故需引入旅遊導向的重建改劃理念，化解旅客活動與居民生活之間的矛盾。例如透過適當的土地運用和街道設計，規劃交通、泊車和旅遊配套設施，重整社區秩序。

當局同時需做好旅遊管理，訂立人車分流措施。九龍城區現已有多種公共交通工具直達，可預留位置較偏的公共交通交匯處，供旅遊巴上落客，安排旅客步行前往區內景點，而旅遊巴在繁忙時段亦不得進入市中心範圍。若當局規劃得宜，藉着市區更新的機會，定可在改善居民生活質素的同時，創造更理想的旅遊環境。

為保留地區特色，當局可透過活化保育，將舊城老街塑造為獨特地標。灣仔石水渠街藍屋建築群的保育經驗，可堪借鏡。該建築群由三幢外牆塗上亮麗搶眼的藍色、黃色和橙色的唐樓建築組成，○六年由房協與市建局合作活化。

在「留屋留人」的計畫理念下，藍屋建築群保留建築群外貌和單位內部，並活化成集住宿、商鋪、公共空間於一身的文物保育項目，舊街坊和新租戶共住一堂，附近街坊可隨時進入公共空間休息聊天，維繫社區網絡。藍屋另設「香港故事館」，舉辦展覽、工作坊等多元化的社區文化活動，推廣本土文化特色，吸引了不少遊人到訪，成為文青打卡勝地。

從藍屋的經驗可見，保育與更新本可並行不悖。箇中關鍵，是必須尊重「有度開發，民本規劃」的價值，以部分復修、部分保育、部分重建的原則，視居民生活和鄰里網絡為本，保留社區、街道文化特色，營造出具人情味的旅遊新地標。若然原區居民的意願不被尊重，那即使社區建設更新，他們也可能悉數遷出，令街道原有的文化特色面貌消失殆盡。

若要兼得魚與熊掌，以旅遊導向的社區更新具體規劃，必須讓居民在當中有充分參與和「話事權」，確保社區福祉受重視，才會水到渠成。

以發展旅遊項目為例，居民應在景點規劃階段已參與其中，業界及政府需主動了解他們對發展旅遊地標的願景、想像及期望。其後，策劃者需給予居民更重大和實質的職責，並共同協商制定項目的目標。例如，若開發農莊郊遊，當區居民是否願意參與設計郊遊路線或活動。

舊區重建亦涉及商戶、地產商、區議會等地區持份者，並要平衡社區與旅客或旅遊業界之間複雜交錯的利益關係，因此建立多方溝通的有效機制，在地區層面做好溝通和協調，十分重要。

本港還有不少舊區，面對舊樓失修、規劃過時問題，要改善有關情況，可在市區更新過程中，引入旅遊導向設計理念，這不僅可將舊區重塑為宜居社區，同時為發展旅遊創造條件，吸引遊客前往體驗新舊交織的獨特文化。

（全文見智經研究中心網頁：www.bauhinia.org）

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