【來論】劏房租管立法難 市民期望落差大

立法會現正審議俗稱「劏房租管條例」的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》。對居住在環境惡劣、面積狹小的劏房基層租戶施以援手，對謀取暴利、濫收雜費的無良業主施加限制，應是大部分議員以至社會的共識。不過，對於租管的方式及提交立法會的草案內容，政黨、專業團體及社會人士，卻表達了不同的意見甚或不滿，有議員計畫提出修訂。究其原因，筆者認為是草案的實際效用與大家的期望存在落差，部分人更擔心條例會否變成好心做壞事。

海外及本地的實踐經驗顯示，一刀切的租務管制往往會令租盤供應減少、業主更加「揀客」及加劇樓宇老化，對基層及弱勢租戶可能有害無益。但由於香港的劏房問題嚴重，政府增加土地及房屋供應的工作緩慢，在龐大的政治壓力及社會要求下，即使實施租管難度極高及可能衍生的副作用，政府最終決定提出劏房租管立法。

許多劏房租戶及關注團體都希望，租管立法可令劏房租金回落，居住環境得以改善，租戶毋須再擔心被無理逼遷。但筆者估計礙於《基本法》對私有產權的保障，政府需要平衡業主的應有權益，草案因而建議只管租金加幅（每兩年最多加租一成半）和租期（兩年加兩年），沒有規限租金水平，不設所謂的「起始租金」，也不管劏房的面積與環境，與不少市民期望存在頗大落差。

不少人更擔心，部分劏房業主會趕於草案通過前大幅加租，以抵銷日後對加租幅度及各項收費的限制，令無力支付高租金的弱勢租戶面對更大問題，與立法實施租管的原意事與願違。

此外，現時市場上的大部分劏房，或多或少都涉及違規改建行為，存在不同程度的樓宇安全、消防安全及公共衞生問題。各類工廈劏房、天台屋劏房及貨櫃劏房，更是整個單位都涉及違反地契或違法僭建。不少市民及議員都要求政府加緊執法，以提升香港的樓宇安全及衞生水平，這樣亦對守法的業主更為公平。但政府為了協助最多和最有需要的市民，決定將該等理應被依法取締的劏房，統統都納入草案的規管範圍，對相關租約、租金及租期給予法律保障。

將來有關違法劏房的租戶向政府或傳媒舉報，投訴相關業主違法加租或無理逼遷，當局應當優先處理有關違反租管行為，對租戶的租住權提供保障，還是應對更根本的非法僭建或違反地契行為進行執法呢？如是前者，便變相會將有關僭建或違契行為延長，令這些都市炸藥遲遲無法拆解，令相關違法業主可賺取更多不正當的租金收入。如是後者，作出投訴的租戶便可能因政府的執法工作而喪失家園，他們又怎會有動機去投訴呢？

草案規定業主須為劏房的渠管、電線、窗戶、冷氣機及廚廁爐具等進行維修保養，但卻未有對相關設施制訂任何標準。對於違規加建的渠管，違反消防、機電或建築物條例的設施，政府應按甚麼準則來要求劏房業主妥善保養呢？草案中類似的矛盾與落差實在太多，議員提出質疑也是合情合理的。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員