花旗楊海全：樓價下半年高位回落4%

(星島日報報道)雖然近期疫情走勢放緩，對市況有所幫助，花旗集團中國香港地產研究主管楊海全稱，隨着近期股市波動，購買力於上半年被消耗，引致成交量回軟，加上移民盤驟增等因素下，預期下半年樓價呈高位回落，料跌3%至4%，至於租金亦同樣受壓，未見大幅上升的空間，估計走勢持平，或僅升1%。

楊海全接受專訪時稱，雖然自己為樓市大好友，但對於下半年市況，亦相對保守，料樓價從高位回落，預期直至今年底，樓價將跌3%至4%，雖然上半年樓市回復的速度，相較預期為快，除疫情放緩外，美國維持低息環境，加上部分因疫情而沒有外出購貨的買家，亦重投市場，直接推高成交量。

其中，今年2月至7月期間，平均每月住宅成交量達7300宗，相較去年平均每月住宅成交量約5000宗，大增約45%，當中主要來自二手市場，平均每月交投達5000多宗，而新盤每月平均成交量則約1600宗。

今年樓市小陽春由2月份開始，有部分買家認為，本港於疫情下樓價沒有大跌，而且按揭息率維持低水，一旦疫情完結，樓價勢必上揚，令過去一及兩年間，市場累積的購買力爆發，出現過去十年間，甚為少有的高成交量。

他認為，高成交量能維持半年，已甚為難得，相信下半年難以繼續維持，始終市場沒有重大正面因素，故此預期由8月起，交投量將有所下滑，並下跌至每月平均5000至5500宗水平，

至於持續出現的移民盤，由於上半年市場承接力強，未見太大影響，但由於成交量現調整下，影響會在下半年浮現。

而且踏入七及八月的季節性淡季，業主發覺成交量放緩，加上移民盤承接力減慢，令樓價現調整，同時亦指出，近期股票市場波動，更不時急挫，令部分持股人士「走唔切」，亦影響投資者的入市意欲，他再指，始終上半年樂觀因素較多，市場表現亦太好，無論成交量及樓價走勢，同樣較預期中理想，過往小陽春於5月至6月間，已經見頂回落，但目前卻延長至7月，但在近期股票市場下滑，租金又難以大幅上升，加上移民的因素下，相信下半年市況偏淡居多，在購買力亦被消耗下，成交量亦會回軟，令樓價進入調整期，至於現階段無論豪宅及中小型物業市場，尚未入貨的人士，可考慮於今年底至明年初時，按當時情況再作決定。

此外，樓價上半年已上升7%，亦高於預期，在下半年現調整下，全年料升2%至3%，符合年初時估計的上升0%至5%。

對於外界憧憬中港兩地全面通關後，將對樓市帶來直接幫助，楊氏指出，確實會對市況有所推動，但相信主要有利豪宅，尤其是樓價5000萬以上的高價物業。對於有外界指，新香港人成近期樓市購貨生力軍，他認為，該批人士一向已在市場，未見太大影響。

除住宅樓價外，對於下半年租金走勢，他認為，租金滯後於樓價，樓價由低位反彈約10%，但租金反彈速度，卻較預期中低，由於部分人移民海外，家庭增長速度放慢，但每年仍有約1萬多伙新供應落成，即無形中增加少許空置率，令租金受壓。

楊氏續稱，預期下半年租金沒有大升的空間，而且不少打工人士的收入，仍去回復至19年時的水平，收入沒有增加下，承租能力亦下降，估計下半年租金持平，或僅升1%。

同時亦指出，股票市場方面，由於中概股受內地政府監管下，中線而言有一定信心問題，目前亦有不少資金由新經濟股，逐步流入舊經濟股，當中包括地產股，該類股份由於未有結構性的盈利增長，會呈區間波動，但可考慮購入比較落後的地產類股份，有一定追落後空間。

花旗楊海全再指，預料下半年為本港樓價的調整期，當中對面積較細的納米盤前景感憂慮，認為市況向好的時候，納米盤的升幅普遍較其他面積的戶型少，但樓價下跌的時候，其跌幅亦相對高。

楊氏指出，過往納米樓所以能吸引買家入市選購，主要當時市場上，普遍借貸上限為樓價約五至六成，導致他們在挑選單位的時候只能「限米煮限飯」，先行選擇入場價較低的納米盤上車，往後再逐步開始換樓計畫，所以就算面積只有200多呎，仍有買家願意選購。

但自從俗稱「林鄭plan」的高成數按揭推出後，令買家需要付出的首期相應下降，負擔能力亦相對提升，在市場結構以用家為主下，自然減少考慮選購納米樓，例如開放式細單位，改為把目光投放向居住空間更大的兩房戶上，以現時本港樓價而言，普遍兩房戶售價約500萬至900萬不等，而且各區均有選擇，直接令細戶需求下降。

楊氏認為，雖然納米樓需求下跌，惟供應方面並沒有減少，無論一手及二手市場，均有該類單位供應，兩者互相競爭。始終納米單位並不適合家庭住戶，大部分市民都不會長遠考慮作為終身住所，而只是作短期居住打算。

所以這類單位在好市時，其樓價升幅較少，相反在市況逆轉時，其跌幅亦會較其他戶型明顯，相反最受用家追捧、樓價約600萬至900萬的中型單位，只要價格稍跌便會有買家承接，預料下半年走勢會跑贏大市，預料樓價只會下跌3%，而樓價1000至5000萬的物業，調整幅度較大，料涉5%，主因為成交量一向不太多，但假如中港兩地全面通關，甚至會出現反彈。