看淡內地樓市 九倉回籠資金投港

(星島日報報道)九龍倉（004）上半年業績見復甦，基礎淨虧損按年收窄54%至5.26億元，計及物業價值回升更轉虧為盈，轉賺10.4億元，中期息派0.2元。九龍倉主席吳天海繼續睇淡內地樓市，短中期會將內地賣樓現金收益投放在香港市場，並認為市民置業需求旺盛，香港樓市「跌極有限」。惟他慨歎，九倉旗下豪宅被譽為亞洲樓王，是「家家有本難念的經」，由於資金回籠期太長，令其內部回報率未必較中低檔樓盤高。

近年九倉將地產目光聚焦香港，吳天海表示，現時香港資金十分充裕，投資者「有錢冇碇使」，其他投資風險較買樓高，加上香港土地供應仍然不足，市民置業需求旺盛，他說：「只要土地供應繼續緊落去，銀根繼續鬆落去，香港樓價就算下跌都非常有限」，對樓價依然有支持。

對於九倉近月接連投得兩幅山頂文輝道地皮，而旗下山頂豪宅項目Mount Nicholson亦多次創出破紀錄成交，被稱「亞洲樓王」，吳天海指出，九倉在豪宅市場有經驗，部分項目會繼續經營。但他慨歎，豪宅項目其實是「你睇我好，我睇你好」、「家家有本難念的經」，解釋指Mount Nicholson在2010年購入後六年才首次發售，至今仍有約兩成單位未出售，資金回籠期非常長，構成資金壓力。他又指，香港地產商一般喜歡「密食當三番」，靠預售樓花取回資金後作其他投資，相對之下，豪宅內部回報率未必較中低檔樓盤高。

他又表示，對目前資產組合滿意，在中期會繼續將內地賣樓回籠資金投放在香港，例如旗下擁有九龍貨倉及油塘灣等項目尚待發展，會運用在補地價及建築費用上。

內地樓市則較為睇淡，吳天海稱，中央「房住不炒」的訊息清晰，估計調控政策未來會持續，九倉過去兩年多已沒有在內地買地，因為地價沒有跟隨樓價回落，導致「利潤過低，一個唔覺意好易虧本」，並指在當局放寬樓市政策前，九倉投地政策都不會進取，「就算投，投到機會都相信唔高。」

九倉上半年收入按年大增1.22倍，至123.4億元，其中包括去年同期疫情的低基數所致，吳認為整體業務今年開局不錯，但不少問題陸續湧現，內地疫情亦揮之不去，而且去年下半年中國經濟復甦，相信今年下半年業績增長有所放緩。

期內香港物業業務受到山頂豪宅銷售入帳，收入大增2.5倍至24.3億元；而內地發展物業銷售收入亦大升4倍至42.8億元，但邊際利潤從去年的42%大減至17%。該集團上半年內地銷售金額為57億元人民幣，只及全年目標150億元人民幣的38%，而平均售價也按年跌25%至每平方米2.49萬元人民幣。

內地嚴控樓價限制回報及新風險，為此將非住宅存貨作出減值撥備36.5億元，吳天海認為該撥備水平適當，會視乎未來市況來決定會否加大撥備或回撥。