看淡内地楼市 九仓回笼资金投港

(星岛日报报道)九龙仓（004）上半年业绩见复苏，基础净亏损按年收窄54%至5.26亿元，计及物业价值回升更转亏为盈，转赚10.4亿元，中期息派0.2元。九龙仓主席吴天海继续睇淡内地楼市，短中期会将内地卖楼现金收益投放在香港市场，并认为市民置业需求旺盛，香港楼市「跌极有限」。惟他慨叹，九仓旗下豪宅被誉为亚洲楼王，是「家家有本难念的经」，由于资金回笼期太长，令其内部回报率未必较中低档楼盘高。

近年九仓将地产目光聚焦香港，吴天海表示，现时香港资金十分充裕，投资者「有钱冇碇使」，其他投资风险较买楼高，加上香港土地供应仍然不足，市民置业需求旺盛，他说：「只要土地供应继续紧落去，银根继续松落去，香港楼价就算下跌都非常有限」，对楼价依然有支持。

对于九仓近月接连投得两幅山顶文辉道地皮，而旗下山顶豪宅项目Mount Nicholson亦多次创出破纪录成交，被称「亚洲楼王」，吴天海指出，九仓在豪宅市场有经验，部分项目会继续经营。但他慨叹，豪宅项目其实是「你睇我好，我睇你好」、「家家有本难念的经」，解释指Mount Nicholson在2010年购入后六年才首次发售，至今仍有约两成单位未出售，资金回笼期非常长，构成资金压力。他又指，香港地产商一般喜欢「密食当三番」，靠预售楼花取回资金后作其他投资，相对之下，豪宅内部回报率未必较中低档楼盘高。

他又表示，对目前资产组合满意，在中期会继续将内地卖楼回笼资金投放在香港，例如旗下拥有九龙货仓及油塘湾等项目尚待发展，会运用在补地价及建筑费用上。

内地楼市则较为睇淡，吴天海称，中央「房住不炒」的讯息清晰，估计调控政策未来会持续，九仓过去两年多已没有在内地买地，因为地价没有跟随楼价回落，导致「利润过低，一个唔觉意好易亏本」，并指在当局放宽楼市政策前，九仓投地政策都不会进取，「就算投，投到机会都相信唔高。」

九仓上半年收入按年大增1.22倍，至123.4亿元，其中包括去年同期疫情的低基数所致，吴认为整体业务今年开局不错，但不少问题陆续涌现，内地疫情亦挥之不去，而且去年下半年中国经济复苏，相信今年下半年业绩增长有所放缓。

期内香港物业业务受到山顶豪宅销售入帐，收入大增2.5倍至24.3亿元；而内地发展物业销售收入亦大升4倍至42.8亿元，但边际利润从去年的42%大减至17%。该集团上半年内地销售金额为57亿元人民币，只及全年目标150亿元人民币的38%，而平均售价也按年跌25%至每平方米2.49万元人民币。

内地严控楼价限制回报及新风险，为此将非住宅存货作出减值拨备36.5亿元，吴天海认为该拨备水平适当，会视乎未来市况来决定会否加大拨备或回拨。