新聞追擊｜屋苑破頂價成交現估價不足

(星島日報報道)二手樓價連月向上衝，至今更直逼歷史高位，多個屋苑近期就連錄新高價成交，其中原以屋苑破頂價售出的新港城單位，買家就因估價不足撻訂離場，迅即引起市場關注銀行取態，本報追蹤近期多個以新高價售出的屋苑單位，顯示銀行估價不足的情況逐步浮現，當中就包括多個上車屋苑。有按揭中介表示，需小心審視銀行承按態度，若因追不上成交價而估價不足，買家需額外補差價，並慎防無法上會。

本報就最近多個新高價成交單位的估價作出統計，顯示其中一半單位，三家主要銀行全數估價不足，個別單位估價更較成交價低逾一成，以馬鞍山新港城H座低層六室為例，以七百四十三萬元成交，創屋苑同類成交價新高，但據最新銀行估值介乎六百六十五萬至六百八十五萬不等，較成交價低約百分之八至十二，該買家近日就因銀行估價不足而撻訂離場，連同雜費料損失約三十五萬。另外，九龍灣淘大花園Q座高層三室，成交價八百三十八萬，創屋苑新高，比較該單位有銀行最新估僅約八百二十三萬，明顯估價不足。

據差估署最新數據顯示，六月私樓售價指數雖按月橫行，令樓價連升五個月的走勢告一段落，但總計上半年樓價仍累升百分之三點八，與一九年中歷史高位相差僅約百分之零點六，若樓價持續貼近高位，銀行估價會否跟不上，就更受關注。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，香港經濟復甦速度未算快速，近期二手樓價高位爭持，業主心雄下叫價提高，開始偏離市價，令市場觀望氣氛漸濃，交投放緩，銀行估價未能追上，該行本月錄得數個白居二個案估價不足，令買家需要補上差額。因此建議買家不要受現場氣氛影響倉卒決定，應仔細考慮清楚負擔能力，否則最後因資金不足而被逼撻訂就相當不值。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估價每兩星期至一個月更新，在變化迅速的市況下有所滯後。她特別教路，「買家在與業主傾價期間，最穩妥做法，將臨近成交『個口價』交予銀行職員估價，就最貼近市場實況。」建議買家要親身多找幾家銀行，對心儀單位做最新估價，終極可嘗試向銀行上訴，近日有個案做足以上方法仍然估不足價，最終需要向財務公司借貸過渡。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則認為，準買家如承造高成數按揭，或預留資金僅剛剛夠付首期，更需要小心估價不足的問題，應預留約為樓價百分之五至十的備用資金，以免到時需要「抬錢」上會。如果網上估價與成交價相差在百分之五以內，則毋須太過擔心，當集齊買賣合約等資料交予銀行，通常最終都會估到價。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為，近期香港樓價開始受外圍多項不明朗因素影響，與內地短期未能通關，香港經濟復甦速度存疑，而低息環境之下，銀行有機會因承造按揭利潤不多而收緊對物業估價，亦有可能是對後市睇法未必有業主與買家想像中理想。