长实料楼市呈两极化 豪宅升5% 赵国雄：一手货尾存量约4万伙 成楼市最关键因素

全面「撤辣」初期楼市交投显著回升，惟近数月开始逐步回落。长实赵国雄认为属正常现象，交投不可能一直维持高水平，又指受到一手货尾存量高企影响，楼市将呈两极化，今年中小型住宅楼价波幅可达10%，相反豪宅楼价则看涨，料可录得约5%升幅。

长实执行董事赵国雄接受本报访问时表示，撤辣后无论一手或二手市场，交投均显著回升，主要是因为之前被压抑的购买力迅速释放，部分有能力或者有需要人士，纷纷落实置业决定，然而市场始终需要时间消化，交投不可能一直保持在高水平，回落属正常现象。

他又说，「撤辣」对楼市具正面刺激作用，有助推动楼市交投增加，以新盘市场为例，2月底至今累积录得逾8,300宗成交，占去年全年成交量接近80%，假如下半年能够维持在8,000宗水平，今年新盘成交量有望达到1.5万至1.7万宗，比去年多出约4成至逾5成。

美减息本港未必跟

市场普遍预期美国下半年有机会减息1至2次，最快9月开始减息，惟赵国雄对此持观望态度，又说即使美国落实减息，今年香港跟减机会不大，而且就算息口下降0.25厘至0.5厘，由于减幅轻微，作用亦十分有限。

赵国雄又指出，现时一手货尾存量约达4万伙，需要最少两年时间去消化，成为影响楼市最大关键因素，因为假如发展商希望加快去货速度，需要采取「先求量」销售策略，以致对楼价构成压力，预期今年全年中小型住宅楼价，波幅可达10%。

不过，当一手货尾存量下降至1万多伙的正常水平，中小型住宅楼价有望重返升轨，不仅新盘可以开始「求价」，二手楼业主亦不用减价或扩大议价幅度沽货，同时或有越来越多租楼住以观望后市去向的准买家，会选择「转租为买」。

中小楼价波幅可达10%

他补充，其实一手货尾库存量高企，同样会对发展商投地意欲造成影响，因为只有当售楼收益入帐之后，才会有更多资金去买地，何况发展商投地普遍会寻求银行融资，持货量越多，意味整体融资成本会越高。

比起中小型住宅，赵国雄更看好豪宅，认为市场将呈两极化，相信豪宅楼价下跌机会甚微，料全年将录得约5%升幅，原因包括豪宅供应非常有限、本港经济正逐渐复苏，以及政府各项引入外来人才政策如「高才通」等。

他又说，政府重启投资移民计划，同样会对豪宅市场带来正面影响，因为即使获许投资资产不包括住宅，然而来港之后始终需要地方居住，加上投资移民门槛最少3,000万，估计这类人士身家达1亿或以上，置业目标应该会是豪宅。

投资移民计划有利豪宅

事实上，全面撤辣之后四个月，即3月至6月期间，豪宅新盘合共录得47宗逾亿成交，较「撤辣」之前四个月录约16宗，明显增加约2倍，7月至今暂录约4宗，最大一宗成交价约11亿。问及市场有意见认为，若政府希望加快楼市复苏，应考虑以政策稳定楼价，有市民更建议政府为新婚夫妇提供置业优惠，或者为新生子女提供换楼津贴等。

赵国雄指出，过去政府曾推出不同置业贷款计划，例如首次置业贷款计划、自置居所贷款计划及置业资助贷款计划等，然而当楼市回调时，反而适得其反，因此最重要应是如何恢复市场对楼市的信心。

增加土地储备遵从审慎原则

长实增加土地储备一直遵从审慎原则，不会高价抢地。赵国雄表示，集团增加土储方法很多，除竞投政府土地及一铁一局发展项目之外，还可以将旗下部分收租物业，改作住宅或商业发展，最大优点在于能够「以战养战」。

他表示，集团土地储备与其他发展商有所分别，持有农地的数量不多，反而旗下不少收租物业，如酒店及部分工业大厦，更改土地用途及完成补地价之后，可作住宅或商业等其他物业发展。他称这种做法最大优点是假如时机不合适，又或未改变土地用途及完成补地价之前，依然能够提供稳定的租金收入，例如红磡海韵轩及海湾轩海景酒店，现时出租率均超过9成，租客包括「高才通」及「优才通」，形容属「以战养战」策略。

一定「计到数」始会竞投

资料显示，近年长实接连申请改建旗下酒店项目为住宅，当中天水围嘉湖海逸酒店，2022年获城规会在有附带条件下批准改装为住宅，合共提供1,102个单位，涉及住宅楼面约59.92万方尺。

至于红湾海湾轩海景酒店，去年中向城规会申请改建为住宅，以提供1,665个住宅单位，然而今年3月遭城规会拒绝，据悉理由包括项目改划并不符合现时「商业（2）」地带，而且未有提交强而有力的规划理据支持改划。赵国雄表示，不排除会在合适时机再递交申请。

问及将于明日截标的沙田小沥源源顺围住宅用地，长实会否入标竞投？赵国雄指集团对政府推出招标的土地均感兴趣，但重申会采取审慎策略，一定「计到数」始会竞投。根据长实最新年报资料显示，于去年12月31日，集团持有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约7400万方尺，其中700万方尺位于香港。

下半年推两项目启德盘「打头阵」

长实今年上半年合共售出650个单位，套现约120亿，集团下半年将主力推售两个项目，当中启德第4E区2号地盘项目第1期，部署率先推出市场。

赵国雄表示，启德第4E区2号地盘项目第1期，涉及307个单位，户型涵盖1房、2房及3房，主打1房及2房，项目已经申请预售楼花，视乎售楼纸批出进度，有机会「打头阵」，成为集团下半年首个推售的全新项目。启德第4E区2号地盘，是长实于2021年以102.8亿，力压其馀四组财团投得，为长实首度投得启德地皮，项目合共提供逾1000个单位，将会分3期申请预售楼花。他指出，现阶段会先做好第1期销售工作，暂时不急于为第2及第3期申请预售，又说区内每个项目均有不同设计、不同规划，可以满足不同客源需要，因此不担心竞争问题。

黄竹坑站3C期紧接推

赵国雄又说，假如启德项目短期内未能获发售楼纸，集团将会变阵，改为率先推出与港铁合作的黄竹坑站上盖第3C期发售，项目涉及558个单位，户型涵盖2房、3房及4房，主打2房单位。资料显示，同系第3B期Blue Coast，今年3月以「捞底价」开盘，首轮销售取得2.8万票，至今累积售出约565伙，成绩相当理想。

对于观塘安达臣道「港人首置上车」项目，地政总署指鉴于地契条款要求，而发展商未能提供预计可取得住宅单位入伙纸的日期及预售单位的具体时间表，早前拒绝有关申请，赵国雄说稍后会再递交申请。项目合共提供2,926伙，并须提供不少于1,000伙作为首置项目单位，住宅单位面积须介乎250方尺至500方尺，为长实于2020年5月以49.51亿投得。

至于元朗锦泰路项目，赵国雄说尚未申请预售楼花，相信明年才会推售。项目合共涉及逾300个单位，位于锦泰路及锦田绕道之间，邻近锦田蒙养公立学校，长实于2021年与政府达成补地价协议，涉及金额约3.88亿，平均每尺楼面补价约2,820元。问及未来推售新盘时的定价策略，他说会根据当时市况，以及买家的承受能力定价。