美国加息回应｜中原王美凤料全年按息约3厘 对楼市实质影响不大

中原按揭董事总经理王美凤表示，美国联邦基金利率在今次加息后已达2.25%至2.5%，以往加息周期当联邦基金利率升至2%水平，港P已出现上调；预期当本港银行结馀再显著缩减(尤其跌至低于千亿元水平)，以及1个月拆息逐步升穿1.5厘至迈向2厘水平，本港最优惠利率(P)最快于第3季内已具备条件上调；由于银行一般不会单边加P而是上调存贷息率，尤以具指标性的大型银行亦会顾及上调存息的成本上升压力，故此实际加P时间及幅度视乎银行衡量资金成本而定，估计本港按息年底仍较大机会处于3%附近水平。

现时港息情况

王美凤指出，美国自3月开展加息期后，港元拆息亦逐步上调，本港银行体系结馀近日跌至约1653亿，较去年高位约4575亿，减少近3000亿，在美息上升及银行结馀减少等因素影响下，与楼按相关1个月拆息昨天(7月27日)升至1.31%，市场按息由上半年6月前主要约1.5%升至现时封顶位2.5%，加幅1厘，每100万按揭额之每月供款增加约500元，加幅14.5% (30年还款期计)。

供楼人士防守力高 「供款占入息比率」仍属健康水平

现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下防守力高，根据数字，今年首季新批按揭的平均「供款占入息比率」为36%，现时按息升至封顶位2.5%计，有关供楼负担升至约41%，若未来按息升至3%，有关供楼负担升至约43.5%，仍属健康水平。

加息步伐加快需时消化 对楼市实质影响不大

香港经历逾十年超低息环境，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份置业人士入市决定趋审慎，但估计按息于年底仍处3%附近水平，在过往历史仍属低水平(金融海啸环球采宽松货币政策前按息平均4厘至5厘)，对供楼负担影响仍属大众接受幅度，相信当市场消化年内加息因素后，加息因素对楼市实质影响不大。

抗加息方法

王美凤提醒，市民可善用按揭存款相连户口，现时按揭计划普遍提供按揭存款挂鈎优惠，存息与按息一致；当按息升至2.5%，存息亦是2.5%，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可抵销按息支出。

提早部份还款或善用扣减本金作用的按揭存款综合户口，在加息周期，降低按揭本金可节省利息，除了提早偿还部份按揭本金，市场上另有一款弹性较大的按揭存款综合户口计划，借款人随时将资金及储蓄存放于综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，可享有扣减本金省息的作用之馀，持续性存款同步具有缩短还款期之作用。

转走新盘高成数一按，发展商提供的高成数一按一般设有初期低息蜜月期，用家宜及早于息率跳升前了解转按至银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。

 

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