牛潭尾抢先申建大型屋苑

（星岛日报报道）新一份《施政报告》聚焦房屋政策，提出构建「北部都会区」愿景计画，全力开拓新界住宅地，发展商更「早着先机」率先改划区内项目；其中，由新世界持有的元朗牛潭尾住宅地，新近向城规会申建1980伙分层住宅，涉及可建总楼面逾119万方尺的大型屋苑。业界人士指，未来牛潭尾亦设港铁站，有助提升区内发展潜力，料未来规划申请项目陆续有来。

据「北部都会区发展策略报告书」显示，整体北部经济带扩展至包括元朗、天水围、粉岭/上水等新市镇，总面积达30000公顷的都会区，是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区。另外，港铁亦展开兴建北环线的研究，包括拟建牛潭尾车站，政府亦研究将牛潭尾车站周边地区，包括18公顷零散棕地建屋，可提供超过6000个公营及私营房屋单位供应。

在北部都会区概念带动下，区内不少项目亦抢先起动；由新世界持有的牛潭尾住宅地，新近向城规会申建大规模住宅发展。据城规会文件显示，上述项目位于元朗牛潭尾丈量约份第105约多个地段和毗连政府土地，即位于米埔变电站对出，邻近私楼峰景豪园及意花园等。目前属「住宅（丙类）」地带，申请改划为「住宅（乙类）」地带发展。

该项目地盘面积约239973方尺，包括约30667方尺政府土地，以地积比5倍发展，拟建4幢楼高35层的分层住宅大厦，另设3层地库及1层转换层，高度不多于主水平基准上123.3米，合共提供1980伙，平均住宅单位面积约614方尺，涉及可建总楼面约119.99万方尺。另该屋苑亦提供914个车位，其中私家车位占856个。

申请人指，政府于2019年就新田/落马洲发展枢纽展开研究，该枢纽初步涵盖总面积约320公顷的土地，并提供约3.1万伙，料容纳8.4万名居民。而上述改划方案完全配合政府推行的房屋政策，能在较短时间内提供房屋供应及释放牛潭尾发展潜力，另外拟议发展方案不会妨碍新田/落马洲发展枢纽的发展计画。

上述牛潭尾发展申请由Melody Gain Limited及Clanville Developments Limited提出。据公司注册处资料，上述两家公司董事，部分人士为新世界的高级管理层人员，包括新世界发展执行董事薛南海及集团副首席财务总监刘富强。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚说，北部都会区发展规模庞大，而且未来牛潭尾亦设港铁站，亦有助提升区内发展潜力，更加快发展商于区内不同项目改划申请，料未来规划申请项目陆续有来。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒指出，现时牛潭尾发展密度不高，主要是豪宅项目，相信未来仍以低中密度发展为主，另外或有数个较为大型的发展。市场要注意项目定位，因现时区内一般住宅不多。

对于政府拟建的北环线牛潭尾站，王兆麒建议，铁路走线应以经济效益为主要考虑因素，因为现时区内配套不多，需要预留楼面面积增加配套，带动区内发展。

政府全力开拓新界北基建及配套，并透过大规模基建推动区内发展，有意建设宜居宜业社区。而港铁亦已展开研究北环线走线，并拟建牛潭尾车站，未来区内对外交通更加便利，同时亦研究将牛潭尾车站周边地区用地改建住宅发展，提供逾6000伙公私营房屋单位。而铁路优势亦将带动区内住屋需求。

据「北部都会区发展策略报告书」显示，北部经济带扩展及整全为包括元朗、天水围、粉岭/上水等新市镇，多个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽及相邻乡郊地区，总面积达30000公顷的都会区，是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区，未来将是本港第二个经济发展引擎和宜居宜业宜游的都会区。另外该区亦是拥有多个跨境陆路口岸，是促进港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。

另外，据规划署及土木工程拓展署今年3月报告显示，港铁展开研究北环线走线，并拟建牛潭尾车站，建议研究范围涉及拟建牛潭尾车站周边地区，包括18公顷零散棕地，其馀的主要是寮屋区和常耕或荒置农地等，纳入牛潭尾地区的土地用途检讨，预计土地用途检讨需时约24个月完成，假设整个地区会用作房屋发展，粗略估计可提供超过6000个公营及私营房屋单位。

普缙助理总监（专业产业谘询及估值）李隽杰说，由于北环线走线将途经牛潭尾，估计《施政报告》后发展商都就「北部都会区」愿景积极部署，趁地价升幅未充分反映之前，尽快落实有关项目以节省时间成本。如果古洞北发展顺利如愿，牛潭尾有机会发展成下一个房屋供应主要地区。

李隽杰认为，一个优良社区发展需要平衡，如果牛潭尾地皮全用作住宅用途，或会对交通基建造成负面影响。他认为，预留部分区内用地增设合适比例的商业及社区配套亦是必须。