【独家】九龙城拟重建「小区」 楼高随时增六倍

（星岛日报报道）屯马线即将于本周日全线开通，正式「驶入」九龙城一带，外界预期可加快旧区转型。不过，该区的旧楼地契大多注有「One house」（一所房屋）的字眼，一旦重建需要补上高昂地价，而一直成为发展的「紧箍咒」。本报获悉，市建局有意「出手」协助地区解困，正针对该批「旧契」楼宇所在的用地展开规划研究，最快今年底完成，希望通过整体规划和进行改划，可从中划出一些合适「小区」进场重建，并将原本未能建高地盘的地积比率，转移至「小区」其他位置，大大释出该区用地的发展潜力。本报曾分析「One house」地契在九龙城的主要分布地点，发现涉及的旧楼普遍楼高仅二至五层，而附近成功重建而成的新楼，楼高却可达约三十层，意味发展潜力一旦「松绑」，该带楼宇可随时「增高」五至六倍。

九龙城一带的土地资源被「绑死」，无法展开重建，缘于终审法院于二○一三年一宗关于地契内有「One house」（一所房屋）的裁决，规定地契含有该条款的旧楼仅能原址重建至与附近楼宇相若的高度，即楼高三至四层，否则须先向地政总署补地价；区内不少五、六十年代批出的唐楼，早年已被收购，但由于当时预期可建得较高，不少业主收购时较为「松手」，惟法院其后对地契作出新演释，令他们失去预算，在「计唔掂数」之下，令区内重建在过去八至十年之间几乎陷入停顿。

据了解，已先后在土瓜湾启动多个重建项目的市建局，也一直留意到九龙城旧区的特殊情况，除了已展开位于富豪东方酒店旁边的启德道/沙浦道项目，也意识到迟早也要触及旧契地问题，故一直研究如何「出手」打破困局。据局方所掌握，在启德道/沙浦道项目以西的整片九龙城旧区土地，存有很多地契注有「One house」的土地，个别已由发展商收购，但也有由个别业主持有；该类用地主要集中于两个位置，分别是邻近九龙城街市附近和靠近联合道一带，也有一些分布较为零散。

消息指，针对九龙城旧区内的旧契地问题，市建局已一直展开初步工程可行性研究，重新审视整片土地的规划，希望了解能否在已公布项目以外，再划出一些项目作重建区，预计整项研究可于今年底完成。消息人士说：「进行规划研究的目的，当然不是整片土地去做，因为中间已建有一些新楼，希望可以从中划到一些小区出来，将之重新规划做重建。」

他表示，由市建局「进场」协助重建的其中一个好处，是由于局方可以免补地价，发展空间相对较大，但过程中需要将用地整幅改划，「整个小区会重新规划，有些土地可能转作休憩空间，将其原有的地积比率转至邻近用地，甚至可能会封闭一些道路，将其面积改作其他用途。经过地积比率转移后，一些原本地积比率尚未用尽的土地，可建楼面面积可望有所增加，楼宇或有机会建高一点；透过整体规划，令土地更加见使。」

不过，市建局也留意到，较为靠近启德道/沙浦道项目的「旧契」用地，楼宇状况相对较为残旧，但之间却夹杂着一些已重建项目，由于难以清拆该批楼龄较年轻的「牙签楼」，较难先行处理。消息人士又指，近年持有该类土地的个别发展商或业主，不少也尝试自行解困，收购在旁没有类似地契限制的土地，然后将两个地盘合并发展，将「旧契」土地尚未用尽的地积比率转移至新收购用地，「以这个方法做，地盘面积会细小一点，不会太大，而市建局在收购时也会遇上困难，日后当碰到这类发展商时，需要思考以甚么方法跟他们处理。」

他又表示，在研究过程中，也一直未有理会屯马线全线贯通的因素，更反而觉得这对收购重建未必有利，「因为当楼价上升，补地价金额也自然上升，但当楼宇落成后，铁路效应也可能开始减退，新落成的单位却未必可以卖得好价，所以一直没有理会铁路项目可否加快旧区发展的潜力。」