租客交管理費及差餉惹熱議 業主被指避稅 學者：屬灰色地帶 協議不清恐鬧上法庭
2025-02-20 06:00
近年香港樓價低迷，但租務市場持續向好，但近日有一名YouTuber發文指，尋找租盤時發現有單位較市價低水近4,000元，了解後才發現該租金並不包括管理費、差餉及地租，若將所有費用加起來，則價錢與市價無異。《星島頭條》就有關做法向經濟學者查詢，獲回覆指現時有不少業主會與租客作出相關協議，收少一些租金以降低課稅成本，但提醒這種行為屬於灰色地帶，建議雙方協議清楚，「若能雙贏為最好」。
租客轟標價堪比語言藝術
靈探YouTuber「AP」在Threads發文寫上「租客原來要交晒全部嘢」，並附上一張對話截圖，顯示其曾經查詢租盤時獲回覆「呢個價錢未包管理費、差餉及地租，全包你預14,000」。他對此不解，並表示「租客都要畀呢啲？」
翻查資料顯示，該租盤為元朗半新樓，屬代理盤，中層520呎，月租僅10,800元，遠低於市價近4,000元。該YouTuber批評，這種標價堪比語言藝術，「咁你不如一開始就話14,000元，純粹想用平啲價錢吸引人」，更大吐苦水，以為通常租用商業單位才需要繳納這些費用，但現在「連普通人租私樓也要交這些費用，世界末日」。
網民：業主應該斤斤計較
該篇帖文隨後引發網民激烈討論，有網民不認同業主做法，認為有騙人的嫌疑，「只有業主才需要交管理費、差餉及地租，並且年底還要交稅」。亦有網民指出，業主標低租價的原因，是因若租約寫低價錢，他在交稅時可以少交一些。更有網民提醒事主，就算見到價錢很平也不要租，認為「業主應該幾麻煩，斤斤計較，到時退租有排搞，逐樣同你計」。
不包管理費等屬避稅策略
經濟學者李兆波表示，根據法律規定，收租的業主需要繳納物業稅，而物業稅的稅率是全年淨租金收入的15%，地租、管理費、裝修或翻新開支及公用事業服務費用，都是稅項不能扣除的項目。因此業主在申報物業稅時，若收取的租金中包含地租與管理費，則要繳納更多物業稅。
他表示，不少業主選擇在租金中不包含管理費、差餉及地租，讓租客自行繳納，這樣一來在報稅方面則可降低金額。他又指，這是業主常見的避稅策略，對於業主而言有「着數」，不過屬於灰色地帶。
學者：雙方宜擬定雙贏協議
李兆波又建議，若業主希望順利降低納稅成本，最好與租客雙方溝通協議清楚，以達雙贏目的，因為如果租客需要以租金扣稅，「低租金」反而不利，即只有業主有着數，很容易令租客「反枱」，甚至以後不幫業主繳納管理費、差餉及地租，甚至最後鬧上法庭。他表示，若合同中收取的租金價格，既能滿足業主少繳納物業稅，亦能達到租客可扣除的租金限額，則為最公平又雙贏。
此外，他提醒租賃雙方擬定的租金價格不能偏離市價過多，不然會引起稅務局注意，若漏報物業出租收入，稅局亦會追回漏報的稅項，更會罰款，以及可能因觸犯蓄意意圖逃稅控罪而被判入獄。
同時，如果業主希望的話，可以在租約明確規定誰應負責支付差餉、地租、管理費或其他費。不過，即使租約規定由租客支付地租或差餉，業主作為物業登記擁有人仍需對政府負上主要責任。
稅局接納業主三大扣稅項目
事實上，在申報物業稅時，稅務局一般只會接納以下3個主要扣稅項目。 其一，是差餉。只有業主同意繳付及已支付差餉才可獲扣減，已獲寬免的差餉金額則不可再向稅務局申請扣稅，其中繳付地租部份亦不可申請在計算物業稅時扣減。
其二，不能追回的租金。部份租客可能基於某些原因，未能按時繳付租金給業主，甚至拖欠數月，但這些未能準時收取的租金，在性質上只屬於欠租，並非「不能追回的租金」，因此業主不能將欠租在申報物業稅中扣除。
其三，修葺及支出標準免稅額。修葺支出因各個物業樓齡而異，但稅務局為了簡化計算手續，會自動在業主的淨出租收入中劃一扣減20%，作為修葺和支出的標準免稅額，業主毋須提供相關實際支出證明，即使實際修葺支出較多，亦不可作額外扣稅。
租客可享「住宅租金扣除」
另一方面，為減輕私樓租客負擔，政府自2022/23年稅季開始，新增「住宅租金扣除」項目，即納稅人以租客身分租賃合資格住宅處所，納稅人與同住配偶都可獲扣除租金限額，每年上限10萬元，即本身租住的單位平均月租8,333元，基本上已可用盡扣稅額。而以最高稅率17%計算，每個財年最多可以少交1.7萬元薪俸稅，即每月約1,400元。
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