2025港經濟具挑戰 恐拖累樓市 李聲揚籲重推首置 降投資移民門檻
2024-12-29 06:00 
本欄並非樓市專欄，但今期還是說說樓市。循例自保講一句：買樓（或不買樓）是很多人一生最大決定之一，往往影響幾十年，大家應自行判斷。幾年的樓價走勢，難以預測，但又有誰可以肯定？對置業決定，筆者的看法和幾年前一樣：若十年八年內不打算離開香港，則自住樓還是應該買，可以買。但炒樓或收租投資，就不要想了。
為何又談樓市？皆因情況有點變化。有樓市大好友曾轉載筆者文章，「連累」筆者被嘲諷。筆者不認為自己是「大好友」，自己只有平價自住樓一層，也不建議人買樓投資。但世人跟紅頂白，十年八年前人人覺得樓價只升不跌，現在卻認為買樓是傻仔。筆者現在的看法，的確比很多人樂觀。
樓市未能肯定見底
今年港股反彈近兩成，足以證明甚麼「經濟差股市肯定差」是廢話，要麼是經濟根本不差，又或者經濟差股市也可以好。但樓市的表現，依然疲弱，未能肯定已經見底。
股樓表現背馳，原因很簡單：因為兩者根本不同。樓不是「必需品」（可以和家人同住），買樓更不是必需（可以租），但始終物業有實用價值。有樓就不用交租，或者可以搬出去，不用看父母面色。相反股票呢？不少人一生都沒有買股票，都過得好地地。
當然，所謂「住屋需求永遠存在」，以及「剛性需求」，是過份簡化了事實。都說年輕人可以選擇和父母同住，甚至移民，不買樓也可以租。內地專才甚至可以選擇在深圳買樓，在香港上班。
坊間常說的經濟很差，到底是甚麼意思？至少大家看到租金不跌反升，住屋需求一直強勁——只是住屋需求，不一定等於買樓需求。正如不少分析指出，內地專才來港，可能過幾年就走，不一定要買樓。即使是香港人，也可以如此操作；先租幾年，看看情況才買樓。
租金回報仍未夠高
當然，租金一直升，也可以帶動買樓需求，皆因當租金回報夠高，就會有人想買樓收租。但現在的情況呢？似乎租金回報仍未夠高。要租金回報升高，可以是租金再升，或者樓價再跌，甚至兩者一齊發生。
而判斷租金回報高低，還有一個很重要的指標：機會成本。也就是坊間的息口。用最淺白的講法：如果做定期都有4厘息，誰又願意收3厘的租金回報？（除非相信物業會升值，但現在多數人沒有此信心）。
筆者之前的文章提過，租金一直升，樓價又在跌，美國又在減息，所以租金回報的相對吸引力，正在提高。換個講法，就是「供平過租」會變得更常見。早前美國再減息，是3個月來第3次，累計減了1厘。香港的銀行，也有調低最優惠利率水平，但當然是跟得不足，這也不令人意外。
加息不是天方夜譚
問題是，若大家有留意新聞，就會知道美國似乎打算放慢減息步伐。原本聯儲局預期下年減4次息，現在只預期減2次。甚至有人覺得，聯儲局已經完成減息，下一次的動作，會是加息（這非主流看法，但不是天方夜譚）。若果美國不再減息，那香港的息口也會高企，「供平過租」的情況可能又會減少，這某程度上都會打擊買家入市意欲。
筆者自己認為，2024年的香港經濟，根本不差。不錯，不少餐廳執笠，但經濟不只是飲食業。失業低，通脹低，人人有錢到日本或北上消費，經濟很差嗎？但2025年，挑戰就比較大了，之前失業率一直低，也因為移民潮，僱主（特別是服務業）根本請不到人。但如今員工已請，但疫後經濟反彈乏力，生意跟不上，來年就業市場惡化，可能性不低，這當然就會拖累樓市。
最極端買樓有津貼
政府的財赤問題，眾所周知。解決財赤不外乎開源節流，但旨意政府節流，難以有效。同樣地，開源也不是話開就開，加稅很可能是得不償失。要解決財赤，還是要看賣地收入。筆者認為，政府應該盡快想更多方法，去催谷樓市。各種不同辣招，應該撤銷。甚至以前出現過的首置貸款，也可以考慮重推。再不成功的話，就要再進取一點。容許投資移民買樓（現在門檻頗高），是一個選擇。最極端的情況下，甚至買樓有津貼，人出雞政府出豉油，也值得考慮。
Patreon作者 李聲揚
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