2025港经济具挑战 恐拖累楼市 李声扬吁重推首置 降投资移民门槛
2024-12-29 06:00 
本栏并非楼市专栏，但今期还是说说楼市。循例自保讲一句：买楼（或不买楼）是很多人一生最大决定之一，往往影响几十年，大家应自行判断。几年的楼价走势，难以预测，但又有谁可以肯定？对置业决定，笔者的看法和几年前一样：若十年八年内不打算离开香港，则自住楼还是应该买，可以买。但炒楼或收租投资，就不要想了。
为何又谈楼市？皆因情况有点变化。有楼市大好友曾转载笔者文章，「连累」笔者被嘲讽。笔者不认为自己是「大好友」，自己只有平价自住楼一层，也不建议人买楼投资。但世人跟红顶白，十年八年前人人觉得楼价只升不跌，现在却认为买楼是傻仔。笔者现在的看法，的确比很多人乐观。
楼市未能肯定见底
今年港股反弹近两成，足以证明甚么「经济差股市肯定差」是废话，要么是经济根本不差，又或者经济差股市也可以好。但楼市的表现，依然疲弱，未能肯定已经见底。
股楼表现背驰，原因很简单：因为两者根本不同。楼不是「必需品」（可以和家人同住），买楼更不是必需（可以租），但始终物业有实用价值。有楼就不用交租，或者可以搬出去，不用看父母面色。相反股票呢？不少人一生都没有买股票，都过得好地地。
当然，所谓「住屋需求永远存在」，以及「刚性需求」，是过份简化了事实。都说年轻人可以选择和父母同住，甚至移民，不买楼也可以租。内地专才甚至可以选择在深圳买楼，在香港上班。
坊间常说的经济很差，到底是甚么意思？至少大家看到租金不跌反升，住屋需求一直强劲——只是住屋需求，不一定等于买楼需求。正如不少分析指出，内地专才来港，可能过几年就走，不一定要买楼。即使是香港人，也可以如此操作；先租几年，看看情况才买楼。
租金回报仍未够高
当然，租金一直升，也可以带动买楼需求，皆因当租金回报够高，就会有人想买楼收租。但现在的情况呢？似乎租金回报仍未够高。要租金回报升高，可以是租金再升，或者楼价再跌，甚至两者一齐发生。
而判断租金回报高低，还有一个很重要的指标：机会成本。也就是坊间的息口。用最浅白的讲法：如果做定期都有4厘息，谁又愿意收3厘的租金回报？（除非相信物业会升值，但现在多数人没有此信心）。
笔者之前的文章提过，租金一直升，楼价又在跌，美国又在减息，所以租金回报的相对吸引力，正在提高。换个讲法，就是「供平过租」会变得更常见。早前美国再减息，是3个月来第3次，累计减了1厘。香港的银行，也有调低最优惠利率水平，但当然是跟得不足，这也不令人意外。
加息不是天方夜谭
问题是，若大家有留意新闻，就会知道美国似乎打算放慢减息步伐。原本联储局预期下年减4次息，现在只预期减2次。甚至有人觉得，联储局已经完成减息，下一次的动作，会是加息（这非主流看法，但不是天方夜谭）。若果美国不再减息，那香港的息口也会高企，「供平过租」的情况可能又会减少，这某程度上都会打击买家入市意欲。
笔者自己认为，2024年的香港经济，根本不差。不错，不少餐厅执笠，但经济不只是饮食业。失业低，通胀低，人人有钱到日本或北上消费，经济很差吗？但2025年，挑战就比较大了，之前失业率一直低，也因为移民潮，雇主（特别是服务业）根本请不到人。但如今员工已请，但疫后经济反弹乏力，生意跟不上，来年就业市场恶化，可能性不低，这当然就会拖累楼市。
最极端买楼有津贴
政府的财赤问题，众所周知。解决财赤不外乎开源节流，但旨意政府节流，难以有效。同样地，开源也不是话开就开，加税很可能是得不偿失。要解决财赤，还是要看卖地收入。笔者认为，政府应该尽快想更多方法，去催谷楼市。各种不同辣招，应该撤销。甚至以前出现过的首置贷款，也可以考虑重推。再不成功的话，就要再进取一点。容许投资移民买楼（现在门槛颇高），是一个选择。最极端的情况下，甚至买楼有津贴，人出鸡政府出豉油，也值得考虑。
Patreon作者 李声扬
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