明年樓價料反攻5% 拆解港息加慢減快 「雙非」或成置業生力軍｜布少明

年結將至，亦是一年一度為明年樓市「把脈」的時候。回顧2024年全年，政府在房策上「急轉彎」，多管齊下振樓市，包括全面撤辣、放寬物業按揭等，加上減息消息刺激，令一手及二手交投曾雙雙急升，今年全年一手成交量勢將接近1.6萬宗，二手住宅成交量估計亦接近4萬宗。

樓市利好因素仍多於利淡

展望明年，樓市好淡因素並存，利好因素包括美國減息潮、中央政府繼續推出刺激經濟政策、提振樓股市場等。雖則隨着美國總統特朗普上場令中美關係添上陰霾，而且目前新盤庫存量高企影響樓市，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動明年樓市穩中向好。

首先，本港出現息口正出現「加慢減快」的現象。日前美國聯儲局一如市場如期減息0.25厘，為3個月內第3度減息，但令人驚喜的是，香港銀行亦意外地跟隨美息回調，將最優惠利率下調0.125厘，進一步紓緩供樓人士壓力。

「存款升、貸款跌」加劇

本港息口「加慢減快」，原因之一是「存款升、貸款跌」的情況加劇。根據金管局資料，香港於2022年9月開始踏入加息周期，其時港元存款與貸款數字初期有同步增加趨勢；然而，其後本港開始出現「貸款跌、存款升」的背馳現象，直至今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的「背馳」情況加劇，今年首10個月，港元存款較2023年底進一步增約2.9%至7.84萬億元；期內港元貸款額則較去年底進一步減少約5.5%至6.07萬億元，在銀行資金充裕下，相信未來本港銀行業有更大可能加速減息，利好本港樓市。

內地高才、專才不斷湧港

息口走勢以外，包括內地高才、專才的各地人才不斷湧港，並佔香港樓市比重日益增加，相信對樓市租買市場提供額外支持力。資料顯示，按已知買家姓名作分析，今年首11個月內地買（以買家姓名的英文拼音鑒別）於香港樓市一、二手住宅註冊量佔比，由2023年的13.8%大幅增加9.4個百分點至23.2%的紀錄新高。

「雙非」漸踏成人高峰期

不得不提一個特別的因素，就是近年鮮有人提及的「雙非」因素。自2000年起陸續來港的「雙非」家庭小孩，已漸漸踏入成人高峰期，至今年累計滿18歲或以上的「雙非」總數約3.4萬人，明年料將再增加約1.88萬人；代表明年將有近5.3萬名「雙非」年滿18歲。假設當中1成在港租樓或置業，已經有近5,300個新增需求，相信對本港租務帶來正面支持，亦有望成為樓市置業的生力軍。

在眾多利好因素帶動下，預期2025年樓市成交將進一步上揚，當中一手成交將按年升逾1成至1.8萬宗水平；期內二手成交則估計錄約4.2萬宗左右。樓價方面，明年樓價有望出現「反攻」，有力回升約5%，扭轉連跌3年的走勢；租金方面則料升約6%，跑贏樓價升幅。

布少明
美聯物業住宅部行政總裁