息口趨跌要資金周轉 稅貸、私貸、按揭套現如何揀?|王美鳳

2024-12-24 06:00

息口趨跌要資金周轉 稅貸、私貸、按揭套現如何揀?|王美鳳
息口趨跌要資金周轉 稅貸、私貸、按揭套現如何揀?|王美鳳

隨着減息周期展開,按揭息率9月至今已下跌0.625厘,市場實際息率由年初4.125厘降至現時主要為3.5厘;加上10月中樓按放寬,按揭成數上限全線高達7成,供款佔入息比率上限亦一律達50%,連帶最近部分物業估值有所回升,推動轉按又或以磚頭套取資金的申請量均有增加。另一邊廂,私人貸款的利息亦逐步趨跌,加上每年特定稅貸推廣期已來臨,息率低至1.28厘,那麼私人貸款與物業套現應如何選擇?

隨着減息周期展開,按揭息率9月至今已下跌0.625厘,市場實際息率由年初4.125厘降至現時主要為3.5厘。
隨着減息周期展開,按揭息率9月至今已下跌0.625厘,市場實際息率由年初4.125厘降至現時主要為3.5厘。
私人貸款的彈性較大,毋須抵押物業,由申請至提取資金的速度較快,適合在短時間內需要資金運用的人士。
私人貸款的彈性較大,毋須抵押物業,由申請至提取資金的速度較快,適合在短時間內需要資金運用的人士。
若以20萬貸款額計,實際年利率以4厘多至6厘為主,仍大幅低於一般私貸息率。
若以20萬貸款額計,實際年利率以4厘多至6厘為主,仍大幅低於一般私貸息率。
王美鳳表示,大額貸款的每月還款額便會較大,借款人需衡量自身還款能力。
王美鳳表示,大額貸款的每月還款額便會較大,借款人需衡量自身還款能力。
王美鳳 中原按揭董事總經理
王美鳳 中原按揭董事總經理

私貸較彈性 提款速度最快

私人貸款的彈性較大,毋須抵押物業,由申請至提取資金的速度較快,適合在短時間內需要資金運用的人士。不過,私人貸款的收費準則參差,或涉及手續費,借款人宜用銀行或貸款公司提供的「實際年利率」作為參考基準,不宜只看每月平息作比較。

甚麼是實際年利率?

「實際年利率」已將年化息率結合還款期內需繳付之費用一併計算,如有提供現金回贈優惠,很多時亦有顯示已計及回贈金額之實際年利率,故此借款人可清楚了解比較實際利息支出成本。至於還款期一般由3個月至60個月不等,借款人視乎需要而選擇。

稅貸金額多少影響息率

現時正值稅貸推廣期,今年稅貸息率普遍低於去年,不少稅貸廣告均以利息低至1厘多作招徠,但留意上述超低息水平主要是適用於逾百萬較大貸款額,若以20萬貸款額計,實際年利率以4厘多至6厘為主,仍大幅低於一般私貸息率。

留意是否符合申請準則

若有實際需要申請較大額貸款,稅貸息率甚為吸引,甚至有機會低於樓宇按揭息率,但需留意是否符合有關申請準則,不同銀行或貸款公司的申請條件不同,例如一般以稅單稅額作評估,而有些優惠息率僅適用於公務員/指定專業資格人士、指定銀行客戶、又或年薪達某個高水平、或信貸評分達A級人士。

稅貸還款期不宜超出一年

由於稅貸還款期以一年至兩年為主,一般不多於5年期,大額貸款的每月還款額便會較大,借款人需衡量自身還款能力,又或實質用途的需要性,例如以稅貸低息貸款償還高息債務確可減少利息支出,但若然以稅貸作投資賺取回報或作定存賺取息差,需留意投資風險及回報率,以及定存條件、取得利息回報的時間及實質金額等;這些方面都需要衡量自己在取得回報前對於貸款的持續還款能力。

若未能有效運用大額稅貸,那反而會鎖死自己的再借貸能力,因為大額稅貸之每月還款額甚大,分分鐘已令供款佔入息比率達上限,短時間內難以再借其他貸款。

筆者建議申請稅貸還款期不宜超出一年,因稅貸主要為交稅而設,當然借款人亦可能是基於其他資金上需要而申請稅貸,但年年皆有交稅責任,不排除下一個年度再有貸款需要,鎖定稅貸12個月期,便可避免債務延至下個年度。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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