港面對「雙重老化」難題 老年人口將激增9成 業界籲舊建築改為長者住宅｜周若瑜
2024-10-29 06:00 
發展局局長甯漢豪早前出席《高力領袖論壇》時稱香港正面對的「雙重老化」（Double Aging）的問題，所指分別為人口以及建築物正面臨老齡化。人終會年紀漸大，卻不代表為社會的整體發展欠缺價值，老化的建築亦然，活化得宜，功能也能再度發揮。
2046年65歲長者達274萬人
隨着香港生育率偏低，政府統計處香港人口推算（2021年至2046年）報告指出滿65歲的長者將會在2046年達至274萬人，較2021年的145萬人升近九成，意味着香港逐漸步入世界衛生組織定義的「超高齡社會」，即65歲以上老年人口佔總人口比率超過20%。
現時市場上針對長者安排適切住所的選擇並不多，主要是四大營運模式的安老院為主，包括津助安老院、合約院舍、非牟利自負盈虧安老院及私營安老院，按不同程度的護理需求正提供約79147個宿位。可是對於護理需求不大，高質量的獨立居住的長者選擇，卻是少之有少。
香港房屋協會於1999年推出的「長者安居樂」住屋計劃，分別於2003年及2004年推出了位於將軍澳和牛頭角的「樂頤居」和「彩頤居」，而紅磡的「豐頤居」亦於2023年落成，合共890個單位，為年滿60歲的中等收入人士提供集居住、康樂設施與醫療護理於一身的居所。另外，私人市場中曦蕓居致力為退休人士打造168個 「醫社合一」型的服務式住宅，涵蓋衣、食、住及行四大範疇。但面對長者人口持續攀升，這類居家安老的概念居所供應，僅僅達總供應量的不足十分之一。
四大營運模式安老院
開拓銀髮市場正正要捉緊長者對退休生活質素的追求，不過私人企業未有活躍參與房屋市場。當中因素包括發展友好居住設計配合長者日常生活，並要提供完善的醫療護理服務配套以吸引目標群，相關的安全監管嚴格，同時，建築彈性亦因針對了目標客群，靈活改動的空間也更低，導致開發及經營成本較高，而誘因欠奉。
建議政府可針對私人企業的痛點，從前期的土地投資成本上，予以私營機構更大誘因或以創新方案作出相關土地的配置，例如將未被充分利用的商業、工業物業及老化建築改造成長者住宅，對於土地資源活化有相得益彰的優勢。
周若瑜
高力香港估價及諮詢服務主管
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