施政報告2024丨住宅按揭成數統一7成 供款比率調整至5成 分析稱3類人士可受惠
2024-10-16 13:02 
施政報告2024｜行政長官李家超發表新一份《施政報告》稱，考慮到最新經濟及金融環境，在繼續維持銀行體系穩定的前提下，金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。
余偉文：回復至09年前水平
金管局指，在繼續維持銀行體系穩定及物業按揭貸款風險得到妥善管理的前提下，現時有空間進一步修訂逆周期宏觀審慎監管措施：
第一： 所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。
第二： 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由六成提升至七成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）。
第三： 非自用物業的「供款與入息比率」上限由四成調升至五成，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業。
第四： 取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求。
金管局總裁余偉文表示，今次是因應市場發展而決定修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將最高按揭成數和「供款與入息比率」上限回復至2009年開始實施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施，香港銀行體系仍然有充裕的緩衝去應對樓價一旦出現大幅調整的挑戰。
若炒風再起將考慮收緊
金管局即日起再放寬按揭措施，會還原至2009年未實施首輪收緊樓按措施前的起始狀態。該局副總裁阮國恒表示，倘樓市炒風再起，並對銀行風險管理帶來挑戰，屆時會再考慮是否收緊按揭措施。
阮國恒稱，在評估調整有關樓按的宏觀審慎監管措施時，會綜合考慮多方因素，包括整體市場活躍度；同時也參考了一些相關佔比數字，即在首8個月新造按揭貸款宗數中，非自用物業僅佔15%、3千萬以上樓價物業只佔2%、用資產水平計算供款與入息比率佔8%、多重按揭則佔11%，鑑於有關佔比不高，不再對銀行的風險管理造成壓力。
另外，市場關注銀行的本港商業房地產貸款質素轉差，就是次放寬按揭會否有助降低銀行相關風險，他指本港銀行壞帳增長此前主要與內房有關，近期情況則部分涉本地房地產敞口，但其實有部分是屬於預期信貸損失。他認為不應單單緊盯壞帳率，亦要看銀行吸收相關信貸成本的能力，事實上本港銀行現時的撥備覆蓋比率達60%至70%，計及押品更達逾100%，且銀行仍然錄得盈利，故更重要是銀行的營運模式仍能產生收入可抵銷信貸成本。
王美鳳：所有置業人士條件看齊
中原按揭董事總經理王美鳳則表示，對比放寬按揭前，買樓收租人士、3,500萬以上物業及公司名義買樓人士的按揭成數會由以往6成上調至7成；買樓收租人士又或已有按揭在身人士之供款佔入息比率上限亦由以往40%放寬至50%，即每月總供款佔入息不多於一半，與所有置業人士看齊。
王美鳳指出，今年租金續升令現時租金回報率升至平均達3.5%，部份物業單位的租金回報率更達4%以上，加上本港進入減息周期、樓價見底回穩機會增加，是次按揭成數放寬讓買樓收租人士的按揭成數由6成上調至7成；另外，對於已有自住物業按揭人士買多層樓收租，原本基於二套房按揭需降低按揭成數一成，按揭成數僅達5成，現時二套房按揭成數亦可高達7成，供款入息比率亦由以往40%上調至50%，首期及入息要求均有所降低，料可吸引更多潛在買樓收租人士入市。
王美鳳提醒，全面放寬按揭後，第二套房按揭人士之按揭成數上限同步放寬至7成，供款入息比率上限亦由40%上調至50%，但要留意，供款佔入息比率之「供款」包括借款人每月總債務供款金額，而並非只以新購物業供款計算，假設借款人已有自用物業按揭供款在身，若再買多層樓申請按揭，便需將兩個物業按揭供款連同其他債務供款（如有）一併計算總額，總供款金額佔每月入息不多於50%計。
按揭方面，王美鳳指9月中本港銀行提早跟隨美國啟動減息周期，供樓利息進入下降走勢，加上銀行積極推出全新按揭優惠、中央組合拳救市等，多個利好因素已令本月樓市回暖、一二手交投增加，加上施政報告推出之房策包括容許投資移民買樓、按揭成數全線一律提升至7成，進一步放寬供款入息要求，預期樓市交投量進一步上升，同步推動按揭貸款量增加。
莊錦輝：自住按揭概念名存實亡
此外，星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，政府此次放寬物業按揭貸款成數上限，將顛覆按揭市場，從此「自住」按揭概念將名存實亡。
他指出，由於新措施下，無論承按物業是作自住或出租，都可申請最高七成按揭。在這樣的情況下，假設按揭利率和審批條件相同，借貸人將物業申報為出租會更靈活，因為可以申報租金收入以增加貸款能力，對業主來說是一項重大利好措施。
他表示，相信新政策有助大幅釋放市場購買力，進一步鼓勵業主換樓及投資者入市。他解釋，自2017年金管局限制多於一個按揭的申請人，按揭成數須扣減一成，以壓抑巿場購買力，防止樓市炒風。惜樓價自2021年9月以來已連跌3年，香港樓市遭遇持續的下行壓力，將按揭成數放寛亦無可厚非。新政策對換樓客和投資者兩類買家最受惠，他們申請的按揭成數無需再扣減一成，套現能力有所增加，為他們提供更大的靈活性。
曹德明：中小企業主可獲舒緩
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率，相信能帶動有能力的投資者入市，料大碼物業、放租物業及第二套房的交投將有所上升，對樓按市場屬正面支持。
至於修訂同樣適用於非住宅物業，曹德明認為在現時是一個合適的時間，可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資，舒緩部份受影響的中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。
黃詠欣：審批考慮更為簡單
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，新措施下，買家不再需要考慮承按物業的類別和用途，一律以最高七成按揭為準，對於銀行業界來說，審批方面的考慮無疑更為簡單。不過買家亦要注意，以上修訂為即日生效，適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易，以及於早前已經簽訂臨時買賣合約，並在今日或以後預計完成的樓花物業按揭申請的個案；至於今日之前買的二手物業或新盤現樓是否不適用，則有待當局更詳細地闡述相關細節。
金管局稱2月撤辣後 樓市已略改善
另一方面，金管局提到今年2月政府撤銷住宅物業需求管理措施和金管局修訂物業按揭貸款的監管措施，住宅物業市場略為改善。住宅物業成交由今年第1季每月平均3,300宗，上升至第2季每月平均6,000宗。
隨着市場氣氛回軟，第3季成交量回落至每月平均3,400宗。官方住宅樓價在2024年首八個月下跌6.2%，較2021年高位累計調整26.6%。非住宅物業市場亦持續調整，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格在2024年首八個月分别進一步下跌17.5%、11.8% 及13.0%。此外，外圍環境仍然面對許多不明朗因素，包括美國的減息步伐仍有不少變數。
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