施政报告2024丨住宅按揭成数统一7成 供款比率调整至5成 分析称3类人士可受惠
2024-10-16 13:02 
施政报告2024｜行政长官李家超发表新一份《施政报告》称，考虑到最新经济及金融环境，在继续维持银行体系稳定的前提下，金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否「首置」，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。至于非住宅物业，有关按揭成数上限及供款与入息比率上限亦会调整至同样水平。
余伟文：回复至09年前水平
金管局指，在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理的前提下，现时有空间进一步修订逆周期宏观审慎监管措施：
第一： 所有住宅物业，不论物业的价值及是否自用，按揭成数上限统一为七成。
第二： 以「资产水平」为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由六成提升至七成，与以「供款与入息比率」为审批基础的物业按揭贷款看齐。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业（包括写字樓、商铺及工厦等）。
第三： 非自用物业的「供款与入息比率」上限由四成调升至五成，与自用物业的「供款与入息比率」上限看齐。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。
第四： 取消按揭申请人在申请按揭时如有就其他按揭物业作出借贷或担保，须调低所适用的按揭成数上限及「供款与入息比率」上限10个百分点的要求。
金管局总裁余伟文表示，今次是因应市场发展而决定修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，将最高按揭成数和「供款与入息比率」上限回复至2009年开始实施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施，香港银行体系仍然有充裕的缓冲去应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。
若炒风再起将考虑收紧
金管局即日起再放宽按揭措施，会还原至2009年未实施首轮收紧楼按措施前的起始状态。该局副总裁阮国恒表示，倘楼市炒风再起，并对银行风险管理带来挑战，届时会再考虑是否收紧按揭措施。
阮国恒称，在评估调整有关楼按的宏观审慎监管措施时，会综合考虑多方因素，包括整体市场活跃度；同时也参考了一些相关占比数字，即在首8个月新造按揭贷款宗数中，非自用物业仅占15%、3千万以上楼价物业只占2%、用资产水平计算供款与入息比率占8%、多重按揭则占11%，鉴于有关占比不高，不再对银行的风险管理造成压力。
另外，市场关注银行的本港商业房地产贷款质素转差，就是次放宽按揭会否有助降低银行相关风险，他指本港银行坏帐增长此前主要与内房有关，近期情况则部分涉本地房地产敞口，但其实有部分是属于预期信贷损失。他认为不应单单紧盯坏帐率，亦要看银行吸收相关信贷成本的能力，事实上本港银行现时的拨备覆盖比率达60%至70%，计及押品更达逾100%，且银行仍然录得盈利，故更重要是银行的营运模式仍能产生收入可抵销信贷成本。
王美凤：所有置业人士条件看齐
中原按揭董事总经理王美凤则表示，对比放宽按揭前，买楼收租人士、3,500万以上物业及公司名义买楼人士的按揭成数会由以往6成上调至7成；买楼收租人士又或已有按揭在身人士之供款占入息比率上限亦由以往40%放宽至50%，即每月总供款占入息不多于一半，与所有置业人士看齐。
王美凤指出，今年租金续升令现时租金回报率升至平均达3.5%，部份物业单位的租金回报率更达4%以上，加上本港进入减息周期、楼价见底回稳机会增加，是次按揭成数放宽让买楼收租人士的按揭成数由6成上调至7成；另外，对于已有自住物业按揭人士买多层楼收租，原本基于二套房按揭需降低按揭成数一成，按揭成数仅达5成，现时二套房按揭成数亦可高达7成，供款入息比率亦由以往40%上调至50%，首期及入息要求均有所降低，料可吸引更多潜在买楼收租人士入市。
王美凤提醒，全面放宽按揭后，第二套房按揭人士之按揭成数上限同步放宽至7成，供款入息比率上限亦由40%上调至50%，但要留意，供款占入息比率之「供款」包括借款人每月总债务供款金额，而并非只以新购物业供款计算，假设借款人已有自用物业按揭供款在身，若再买多层楼申请按揭，便需将两个物业按揭供款连同其他债务供款（如有）一并计算总额，总供款金额占每月入息不多于50%计。
按揭方面，王美凤指9月中本港银行提早跟随美国启动减息周期，供楼利息进入下降走势，加上银行积极推出全新按揭优惠、中央组合拳救市等，多个利好因素已令本月楼市回暖、一二手交投增加，加上施政报告推出之房策包括容许投资移民买楼、按揭成数全线一律提升至7成，进一步放宽供款入息要求，预期楼市交投量进一步上升，同步推动按揭贷款量增加。
庄锦辉：自住按揭概念名存实亡
此外，星之谷按揭行政总裁庄锦辉表示，政府此次放宽物业按揭贷款成数上限，将颠覆按揭市场，从此「自住」按揭概念将名存实亡。
他指出，由于新措施下，无论承按物业是作自住或出租，都可申请最高七成按揭。在这样的情况下，假设按揭利率和审批条件相同，借贷人将物业申报为出租会更灵活，因为可以申报租金收入以增加贷款能力，对业主来说是一项重大利好措施。
他表示，相信新政策有助大幅释放市场购买力，进一步鼓励业主换楼及投资者入市。他解释，自2017年金管局限制多于一个按揭的申请人，按揭成数须扣减一成，以压抑巿场购买力，防止楼市炒风。惜楼价自2021年9月以来已连跌3年，香港楼市遭遇持续的下行压力，将按揭成数放寛亦无可厚非。新政策对换楼客和投资者两类买家最受惠，他们申请的按揭成数无需再扣减一成，套现能力有所增加，为他们提供更大的灵活性。
曹德明：中小企业主可获舒缓
经络按揭转介首席副总裁曹德明则表示，政府进一步放宽按揭成数及供款与入息比率，相信能带动有能力的投资者入市，料大码物业、放租物业及第二套房的交投将有所上升，对楼按市场属正面支持。
至于修订同样适用于非住宅物业，曹德明认为在现时是一个合适的时间，可让早几年受疫情及楼价下行影响较严重的中小企业主，更容易出售或加按套现手头上的非住宅物业以作融资，舒缓部份受影响的中小企业主，亦能支持现时经济持续复常。
黄咏欣：审批考虑更为简单
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，新措施下，买家不再需要考虑承按物业的类别和用途，一律以最高七成按揭为准，对于银行业界来说，审批方面的考虑无疑更为简单。不过买家亦要注意，以上修订为即日生效，适用于今日或以后签订临时买卖合约的物业交易，以及于早前已经签订临时买卖合约，并在今日或以后预计完成的楼花物业按揭申请的个案；至于今日之前买的二手物业或新盘现楼是否不适用，则有待当局更详细地阐述相关细节。
金管局称2月撤辣后 楼市已略改善
另一方面，金管局提到今年2月政府撤销住宅物业需求管理措施和金管局修订物业按揭贷款的监管措施，住宅物业市场略为改善。住宅物业成交由今年第1季每月平均3,300宗，上升至第2季每月平均6,000宗。
随着市场气氛回软，第3季成交量回落至每月平均3,400宗。官方住宅楼价在2024年首八个月下跌6.2%，较2021年高位累计调整26.6%。非住宅物业市场亦持续调整，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格在2024年首八个月分别进一步下跌17.5%、11.8% 及13.0%。此外，外围环境仍然面对许多不明朗因素，包括美国的减息步伐仍有不少变数。
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