悲觀情緒過份誇張 樓價止跌的關鍵拐點 「租金高企可見 仍不少人願居住香港」｜李聲揚
2024-10-12 06:00 
早前筆者在本欄有提及樓市，居然也獲部份樓市名家轉載，網上反應也不錯，實在令筆者受寵若驚。既然讀者喜歡，雖然筆者不是樓市專家，但也不介意拋磚引玉，可以再寫此話題。
事實上，筆者的樓市看法，就是沒有看法。再正經一點的看法：自住可以，投資則免。這也是筆者過去5、6年的看法。
當然香港地，個個都是樓市專家，比起股市更極端。2019年之前，一街都說「唔買樓就笨」，甚至即使未上車或上不了車的，也認為自己一世也買不到樓，當時樓價狂升是社會問題。
但在2019年社運，以及2020年疫情後，情況就完全不同。樓價開始下跌，一跌就幾年。現在一般人的看法，是「買樓正傻仔」，樓價不會回升。這些人，不少正是以前認為樓價只升不跌的人，他們好像永遠正確。而反正樓價不是升就是跌，猜中也不難。
息口並非樓市跌的關鍵因素
當然，事情有了變化，看法就不能墨守成規。不妨想想，2019年前，樓價升足多年的原因是甚麼？2019年後，樓價跌的原因又是甚麼？
不少人以為現在樓價跌，是因為經濟差。可是由2003至2019年間，經濟肯定也有衰退，甚至比現在更嚴重，但樓價整體仍是只升不跌。同樣地，有人以為近幾年樓價跌，是因為加息。不是嗎？2022年美國開始加息，樓價就跌。但明顯地，2019至2022年美國沒有加息，樓價也照跌。而在之前十幾廿年，不管美國加息減息，香港樓價仍是只升不跌。正如現在，美國已經減息，香港銀行的P也下調，可是你問之前因為加息而看淡樓市的人，會不會認為樓市反彈？他們又認為不會，所以息口並非關鍵因素。
人口流動影響香港樓價最深
2003至2019年，和2019年至今，最大的分別是甚麼？是人口流動。筆者相信，最影響香港樓價的，就是人口流動。2003至2019年間，內地人來港買樓，是相當大的購買力，政府甚至要推出各種辣招，限制非香港人買樓。
但2019年後，情況就相當不同。最大的影響，當然是移民潮，不少香港中產，早20、30年前購入物業，即使劈價賣樓，也是大賺，金錢也足夠他們在外國生活一段長日子。同時間，疫情下內地人來港買樓，已成絶唱。至於通關後，情況也只是略為改善，也可能和內地的經濟環境有關（不過留意，香港是彈丸之地，少數最富有的內地人在港置業，已足以支持樓市）。
所以問題就是，到底香港是否仍是宜居城市？肯定的是，不少香港人已經移民，可能仍有少數在計劃，但相信高峰已過，要走的都走得七七八八。近期甚至有看到有部份港人回流，雖然筆者目測回流人士普遍是之前都沒有物業的新一代。
住宅租金一直在升
事實上，香港對於內地人，似乎仍有一定吸引力。證據？我們看看香港人口數字就知。另外，大家亦留意到，住宅租金一直在升 ─ 這當然是反映住屋需求，也反映人口趨勢。若一個城市人人離開，何來還有如此大的租務需求？
由租金高企可見，仍有不少人願意居住在香港，所以最後的問題是，到底他們打算租樓，還是供樓。早一兩年看，租樓似乎比較抵，但現在租金在升，樓價卻在跌，而供樓利息也在下跌。換句話講，租樓和供樓的吸引力，是此消彼長。
固然樓市的週期較長，買樓涉及的金額也大，所以即使供樓看似比租樓抵，若買家看到樓價一路在跌，可能也不會入市，因為覺得將來還會再便宜。
所以筆者不敢說樓價已經見底，但若租金上升的趨勢持續，總會去到一個拐點，樓價止跌，然後就會開始有用家入市。當然筆者沒有水晶球，不要問筆者還要跌多少，還是跌多久。但現時市場上對樓市的悲觀情緒，似乎過為誇張。
無論如何，買樓是大事，請為自己的決定負些少責任，不要輸錢就賴名嘴。同樣地，也不用太理會身邊那些花生友。俗點講句，他們看市如此準，早就發達。將來不可測，若讀者不打算移民，打算長居香港，則似乎買樓自住，仍是可以，反正租樓的成本也高；若是買樓投資博升值，或者想買樓收租，則是另一回事，筆者就不太主張了。
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