悲观情绪过份夸张 楼价止跌的关键拐点 「租金高企可见 仍不少人愿居住香港」｜李声扬
2024-10-12 06:00 
早前笔者在本栏有提及楼市，居然也获部份楼市名家转载，网上反应也不错，实在令笔者受宠若惊。既然读者喜欢，虽然笔者不是楼市专家，但也不介意抛砖引玉，可以再写此话题。
事实上，笔者的楼市看法，就是没有看法。再正经一点的看法：自住可以，投资则免。这也是笔者过去5、6年的看法。
当然香港地，个个都是楼市专家，比起股市更极端。2019年之前，一街都说「唔买楼就笨」，甚至即使未上车或上不了车的，也认为自己一世也买不到楼，当时楼价狂升是社会问题。
但在2019年社运，以及2020年疫情后，情况就完全不同。楼价开始下跌，一跌就几年。现在一般人的看法，是「买楼正傻仔」，楼价不会回升。这些人，不少正是以前认为楼价只升不跌的人，他们好像永远正确。而反正楼价不是升就是跌，猜中也不难。
息口并非楼市跌的关键因素
当然，事情有了变化，看法就不能墨守成规。不妨想想，2019年前，楼价升足多年的原因是甚么？2019年后，楼价跌的原因又是甚么？
不少人以为现在楼价跌，是因为经济差。可是由2003至2019年间，经济肯定也有衰退，甚至比现在更严重，但楼价整体仍是只升不跌。同样地，有人以为近几年楼价跌，是因为加息。不是吗？2022年美国开始加息，楼价就跌。但明显地，2019至2022年美国没有加息，楼价也照跌。而在之前十几廿年，不管美国加息减息，香港楼价仍是只升不跌。正如现在，美国已经减息，香港银行的P也下调，可是你问之前因为加息而看淡楼市的人，会不会认为楼市反弹？他们又认为不会，所以息口并非关键因素。
人口流动影响香港楼价最深
2003至2019年，和2019年至今，最大的分别是甚么？是人口流动。笔者相信，最影响香港楼价的，就是人口流动。2003至2019年间，内地人来港买楼，是相当大的购买力，政府甚至要推出各种辣招，限制非香港人买楼。
但2019年后，情况就相当不同。最大的影响，当然是移民潮，不少香港中产，早20、30年前购入物业，即使劈价卖楼，也是大赚，金钱也足够他们在外国生活一段长日子。同时间，疫情下内地人来港买楼，已成絶唱。至于通关后，情况也只是略为改善，也可能和内地的经济环境有关（不过留意，香港是弹丸之地，少数最富有的内地人在港置业，已足以支持楼市）。
所以问题就是，到底香港是否仍是宜居城市？肯定的是，不少香港人已经移民，可能仍有少数在计划，但相信高峰已过，要走的都走得七七八八。近期甚至有看到有部份港人回流，虽然笔者目测回流人士普遍是之前都没有物业的新一代。
住宅租金一直在升
事实上，香港对于内地人，似乎仍有一定吸引力。证据？我们看看香港人口数字就知。另外，大家亦留意到，住宅租金一直在升 ─ 这当然是反映住屋需求，也反映人口趋势。若一个城市人人离开，何来还有如此大的租务需求？
由租金高企可见，仍有不少人愿意居住在香港，所以最后的问题是，到底他们打算租楼，还是供楼。早一两年看，租楼似乎比较抵，但现在租金在升，楼价却在跌，而供楼利息也在下跌。换句话讲，租楼和供楼的吸引力，是此消彼长。
固然楼市的周期较长，买楼涉及的金额也大，所以即使供楼看似比租楼抵，若买家看到楼价一路在跌，可能也不会入市，因为觉得将来还会再便宜。
所以笔者不敢说楼价已经见底，但若租金上升的趋势持续，总会去到一个拐点，楼价止跌，然后就会开始有用家入市。当然笔者没有水晶球，不要问笔者还要跌多少，还是跌多久。但现时市场上对楼市的悲观情绪，似乎过为夸张。
无论如何，买楼是大事，请为自己的决定负些少责任，不要输钱就赖名嘴。同样地，也不用太理会身边那些花生友。俗点讲句，他们看市如此准，早就发达。将来不可测，若读者不打算移民，打算长居香港，则似乎买楼自住，仍是可以，反正租楼的成本也高；若是买楼投资博升值，或者想买楼收租，则是另一回事，笔者就不太主张了。
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