每日雜誌｜倡設報料平台 引入「聯廈聯管」模式 不活躍法團癱瘓管理 舊樓業主求助無援

樓宇管理工作備受關注，政府致力協助「三無大廈」籌組業主立案法團，惟有地區人士指，舊樓林立的油尖旺區、九龍城及荃灣，陸續湧現一批陷於停擺狀態、極度隱蔽的「不活躍法團」，小業主及居民抱怨「主席不理事、法團名存實亡」，甚至戲言「寧願註銷法團變回三無大廈」，當中最極端是出任主席等要職的老業主相繼死亡，管理癱瘓之下出現「死法團」。地區人士憂慮，「不活躍法團」及「死法團」的存在，延誤處理維修令，潛藏風險，盼當局設資訊平台，開放給公眾提供資料，並引入「聯廈聯管」的模式，加強管理。 

大南街有逾百幢單幢式舊樓，不乏三無大廈及屬「不活躍法團」的樓宇。

據地區民政事務處資料，本港現時約有4.1萬幢私人樓宇，當中2萬幢已成立業主立案法團（法團），近1.8萬幢大廈已成立業主委員會或以其他方式管理大廈。至去年12月，沒有法團、居民組織，及沒聘用物管公司的「三無大廈」有約3100幢，較2011年的6700幢減少；過去2年，有108幢「三無大廈」成立法團。有研究發現，「三無大廈」集中九龍西區、油尖旺、深水埗及九龍城，已佔全港40%，其衍生的衞生、治安、消防安全及大廈維修問題，成為社會議題。

不過，物管業人士Ben指，三無大廈之外，不少樓齡逾50年、一梯兩伙式的唐樓或舊樓，雖早年成立法團，惟當法團委員年老或去世，加上找不到接任人，令法團變成如冬眠般的「不活躍法團」。油尖旺區議員黃舒明指，「不活躍法團」指法團中只有個別成員較活躍，其他委員則可能失聯，導致法團少開會，疏於日常管理。他更曾收到居民求助，指大廈名義上雖有法團，唯形同虛設，令業主及住客不勝其煩。

旺角大南街一帶有逾百幢單幢式舊樓，當中不乏三無大廈及屬不活躍法團的舊樓，居於其中一幢「不活躍法團」舊樓的朱女士稱，前年接獲屋宇署修葺令，法團主席即時聯同司庫及秘書頻頻「開會」，商討維修事宜。可是去年工程完成後，法團主席賣出單位及失去聯絡，秘書及司庫亦不理日常事務令樓宇管理停擺，她氣憤指「寧願取消法團，變回三無大廈」。

有舊樓的法團因主席離任後疏於管理，住客於走廊亂丟垃圾，衍生衞生問題。

有屬「不活躍法團」的舊樓沒有聘清潔工，住客索性將垃圾丟到街上。

另一名油尖旺區議員李思敏指，近年平均接獲10多宗，關於不活躍法團的求助個案，主要涉及老居民與新收購單位業主的紛爭。她稱，近年多了新買家收購大南街及基隆街一帶的舊樓單位，估計新買家看好日後重建可獲賠償，而他們買入單位後隨即改建成劏房出租，並積極加入法團事務，甚至出任法團主席。她補充，該類舊樓的「原居民」多是住了數十年的老業主，本對新業主加入法團本寄予厚望，惟其後出現嚴重衝突。

李提到，有個案的新法團主席增加垃圾費，由每戶每月60元增至300元，老業主認為新主席的劏房令垃圾量激增，理應按量收費，而非戶戶劃一付300元，質疑收費不公平。雙方最後鬧翻，新主席辭任，令法團陷「冬眠」，影響所及，清潔工被解僱，數月前起已無人倒垃圾，有居民將垃圾丟棄走廊梯間，也有人帶到街上棄置。她稱，不活躍法團的糾紛，外界看來往往是雞毛蒜皮的小事，但居民天天面對，不願退讓，令事件僵持不下。

死法團多現於「一廈兩契」舊樓

九龍城及深水埗同樣有大量「不活躍法團」，九龍城區議員潘國華指，不活躍法團十分隱蔽，難被發現，令地區人士無從掌握，無法施援。他稱，法團成立時須按法例向土地註冊處登記，但往後法團有否定期至少3個月開會一次，或於改選時通知民政事務總署，市民及區議員都不得而知。前深水埗區議員麥偉明亦指，希望民政事務總署主動出擊，跟進不同法團是否仍有運作，更新相關資料。

除了「不活躍法團」，更嚴峻是完全無法營運的「死法團」。工聯會荃灣社區幹事夏泳迦指，區內大陂坊及楊屋道不乏屬「不活躍法團」的舊樓，當中更有「死法團」個案。她指，「死法團」多數出現於「一廈兩契」的舊樓，即兩個相連門牌號碼共用一條樓梯，「需要每邊樓梯各成立1個法團，才可共同管理」。

夏稱，「一廈兩契」舊樓樓層不高，業主有限，即使法團管理委員會只有主席、秘書及司庫3個職位，但兩邊樓梯各設獨立法團，便要有6名業主出任相關職位，對業主不多的舊樓是極大要求。她曾接觸一個「死法團」個案，其中一邊樓梯的3名主席、秘書及司庫均年邁離世，令法團未能運作。她稱，現時法例下，若有新業主願意重組法團，可向法院申請重新召開業主大會，以選出新法團成員，惟新業主需自付3萬元費用，不少業主因不願付額外費用而卻步，令「死法團」難以復活。

李思敏建議政府成立「不活躍法團」資訊平台，開放公眾提供資料。

倡簡化重啟程序 助法團復活

要改善不活躍法團的問題，李思敏建議政府成立整合各區不活躍法團的資訊平台，向公眾收集資料，讓民政事務總署及區議員可以介入施援。她亦指，法團工作現時由業主兼任，他們並無物管專業知識，建議當局將現時應用於改善「三無大廈」管理的「聯廈聯管」概念，用於「不活躍法團」上，透過利用閉路電視及遠程管理系統等智能設施協助管理。

夏泳迦亦建議，當局簡化重啟法團程序，若民政事務總署能介入，證明相關法團成員已離世後，由署方批示重開業主會，經補選引入新業主重啟法團運作，免卻業主額外付費，可望助「死法團」復活。

本月初立法會通過修訂《建築物管理條例》，新增樓宇大型工程決議時業主出席人數門檻，亦將法團不妥善保存管理文件刑事化，明年7月實施；立法會亦已首讀及二讀《消防安全（建築物）條例》修訂草案，賦權政府部門為未遵從消防指示的樓宇代辦工程，黃舒明指，兩條例都與法團工作息息相關，盼當局協助解決「不活躍法團」問題。

民政署：業主有責任妥善管理

就舊區出現「不活躍法團」，民政事務總署回覆指，私人大廈是業主的財產，業主有責任妥善管理。政府鼓勵和協助業主成立居民組織，包括透過《建築物管理條例》提供法律框架，讓業主成立業主立案法團，並提供支援，協助業主履行管理大廈的責任。

另外，民政總署自2018年推行「法團諮詢服務計劃」，委聘物業管理公司為法團提供免費的大廈管理諮詢服務，並協助法團管委會日常運作，以處理大廈管理事宜；署方每年會發信予全港的法團，鼓勵有需要的法團透過該計劃尋求協助。

有油尖旺居民指難找地方召開法團會議，梁顯利油麻地社區中心經常爆滿。

唐樓無位開會 議員曾跨區找場地

油尖旺區單幢式唐樓林立，有法團成員指單幢樓沒有大堂，常為開會找地方煩惱，有區議員借出辦事處供法團使用，仍供不應求，曾跨區替居民尋找開會場地。

油麻地單幢唐樓的業主立案法團成員林先生指，欠缺地方開會是老問題，影響了法團成員召開會議的意欲。他提到，去年當局推出第三輪「樓宇更新大行動2.0」，加上旺角道接連發生外牆石屎塌落事故，區內法團爭相召開會議，處理申請及維修事宜，更凸顯有關情況。他曾嘗試預約梁顯利油麻地社區中心的免費場地，但發現早已爆滿，只能多次在快餐店開會，情況並不理想。他希望，當局於日後的重建項目中，預留場地供法團使用。

油尖旺區議員李思敏承認，現時供法團開會的設施供不應求，梁顯利油麻地社區中心的免費場地因可舉辦表演及其他活動，一直「搶手」，雖然現時法團可向大角咀的陳慶社會服務中心和「市建一站通」租借或借用場地，但場地十分緊張。她及其他區議員也經常將辦事處借出，甚至曾跨區借用其他區議員的議辦，供法團召開緊急會議。

華豐大廈三級火警，敲響舊樓消防安全警鐘。

政府修例代辦工程 料改善消防安全

今年4月佐敦華豐大廈發生奪命火警，揭發該大廈多年來未有遵辦消防安全指示，本月立法會首讀及二讀《消防安全（建築物）條例》修訂草案，賦權政府部門為未遵從消防指示的樓宇代辦工程。地區人士預期修訂草案有助「不活躍法團」和「死法團」的舊樓，改善消防安全。

居於「不活躍法團」舊樓的業主劉先生稱，修訂草案內容包括建議賦權消防處及屋宇署，代缺乏籌組能力的樓宇業主進行消防安全改善工程，絕對有助解決消防安全問題。對修訂條例建議設計分制，按樓宇樓齡、設計、是否「三無大廈」作評分，以釐定代辦工程次序，劉先生希望當局亦將「不活躍法團」及「死法團」等因素，一併列為評分標準。

他稱，以其所住舊樓為例，樓宇的法團已停擺多時，他及其他業主曾多次嘗試召開法團會議都不成功，導致無法執行消防安全指示，對收到罰款通知感到無奈及不公道，「開不了法團會議，想施工都無能為力。」他相信，當局今次修例，有助改善樓宇的消防問題，業主亦願意支付相關費用。

記者：關英傑