每日杂志｜倡设报料平台 引入「联厦联管」模式 不活跃法团瘫痪管理 旧楼业主求助无援

楼宇管理工作备受关注，政府致力协助「三无大厦」筹组业主立案法团，惟有地区人士指，旧楼林立的油尖旺区、九龙城及荃湾，陆续涌现一批陷于停摆状态、极度隐蔽的「不活跃法团」，小业主及居民抱怨「主席不理事、法团名存实亡」，甚至戏言「宁愿注销法团变回三无大厦」，当中最极端是出任主席等要职的老业主相继死亡，管理瘫痪之下出现「死法团」。地区人士忧虑，「不活跃法团」及「死法团」的存在，延误处理维修令，潜藏风险，盼当局设资讯平台，开放给公众提供资料，并引入「联厦联管」的模式，加强管理。 

大南街有逾百幢单幢式旧楼，不乏三无大厦及属「不活跃法团」的楼宇。

据地区民政事务处资料，本港现时约有4.1万幢私人楼宇，当中2万幢已成立业主立案法团（法团），近1.8万幢大厦已成立业主委员会或以其他方式管理大厦。至去年12月，没有法团、居民组织，及没聘用物管公司的「三无大厦」有约3100幢，较2011年的6700幢减少；过去2年，有108幢「三无大厦」成立法团。有研究发现，「三无大厦」集中九龙西区、油尖旺、深水埗及九龙城，已占全港40%，其衍生的衞生、治安、消防安全及大厦维修问题，成为社会议题。

不过，物管业人士Ben指，三无大厦之外，不少楼龄逾50年、一梯两伙式的唐楼或旧楼，虽早年成立法团，惟当法团委员年老或去世，加上找不到接任人，令法团变成如冬眠般的「不活跃法团」。油尖旺区议员黄舒明指，「不活跃法团」指法团中只有个别成员较活跃，其他委员则可能失联，导致法团少开会，疏于日常管理。他更曾收到居民求助，指大厦名义上虽有法团，唯形同虚设，令业主及住客不胜其烦。

旺角大南街一带有逾百幢单幢式旧楼，当中不乏三无大厦及属不活跃法团的旧楼，居于其中一幢「不活跃法团」旧楼的朱女士称，前年接获屋宇署修葺令，法团主席即时联同司库及秘书频频「开会」，商讨维修事宜。可是去年工程完成后，法团主席卖出单位及失去联络，秘书及司库亦不理日常事务令楼宇管理停摆，她气愤指「宁愿取消法团，变回三无大厦」。

有旧楼的法团因主席离任后疏于管理，住客于走廊乱丢垃圾，衍生衞生问题。

有属「不活跃法团」的旧楼没有聘清洁工，住客索性将垃圾丢到街上。

另一名油尖旺区议员李思敏指，近年平均接获10多宗，关于不活跃法团的求助个案，主要涉及老居民与新收购单位业主的纷争。她称，近年多了新买家收购大南街及基隆街一带的旧楼单位，估计新买家看好日后重建可获赔偿，而他们买入单位后随即改建成劏房出租，并积极加入法团事务，甚至出任法团主席。她补充，该类旧楼的「原居民」多是住了数十年的老业主，本对新业主加入法团本寄予厚望，惟其后出现严重冲突。

李提到，有个案的新法团主席增加垃圾费，由每户每月60元增至300元，老业主认为新主席的劏房令垃圾量激增，理应按量收费，而非户户划一付300元，质疑收费不公平。双方最后闹翻，新主席辞任，令法团陷「冬眠」，影响所及，清洁工被解雇，数月前起已无人倒垃圾，有居民将垃圾丢弃走廊梯间，也有人带到街上弃置。她称，不活跃法团的纠纷，外界看来往往是鸡毛蒜皮的小事，但居民天天面对，不愿退让，令事件僵持不下。

死法团多现于「一厦两契」旧楼

九龙城及深水埗同样有大量「不活跃法团」，九龙城区议员潘国华指，不活跃法团十分隐蔽，难被发现，令地区人士无从掌握，无法施援。他称，法团成立时须按法例向土地注册处登记，但往后法团有否定期至少3个月开会一次，或于改选时通知民政事务总署，市民及区议员都不得而知。前深水埗区议员麦伟明亦指，希望民政事务总署主动出击，跟进不同法团是否仍有运作，更新相关资料。

除了「不活跃法团」，更严峻是完全无法营运的「死法团」。工联会荃湾社区干事夏泳迦指，区内大陂坊及杨屋道不乏属「不活跃法团」的旧楼，当中更有「死法团」个案。她指，「死法团」多数出现于「一厦两契」的旧楼，即两个相连门牌号码共用一条楼梯，「需要每边楼梯各成立1个法团，才可共同管理」。

夏称，「一厦两契」旧楼楼层不高，业主有限，即使法团管理委员会只有主席、秘书及司库3个职位，但两边楼梯各设独立法团，便要有6名业主出任相关职位，对业主不多的旧楼是极大要求。她曾接触一个「死法团」个案，其中一边楼梯的3名主席、秘书及司库均年迈离世，令法团未能运作。她称，现时法例下，若有新业主愿意重组法团，可向法院申请重新召开业主大会，以选出新法团成员，惟新业主需自付3万元费用，不少业主因不愿付额外费用而却步，令「死法团」难以复活。

李思敏建议政府成立「不活跃法团」资讯平台，开放公众提供资料。

倡简化重启程序 助法团复活

要改善不活跃法团的问题，李思敏建议政府成立整合各区不活跃法团的资讯平台，向公众收集资料，让民政事务总署及区议员可以介入施援。她亦指，法团工作现时由业主兼任，他们并无物管专业知识，建议当局将现时应用于改善「三无大厦」管理的「联厦联管」概念，用于「不活跃法团」上，透过利用闭路电视及远程管理系统等智能设施协助管理。

夏泳迦亦建议，当局简化重启法团程序，若民政事务总署能介入，证明相关法团成员已离世后，由署方批示重开业主会，经补选引入新业主重启法团运作，免却业主额外付费，可望助「死法团」复活。

本月初立法会通过修订《建筑物管理条例》，新增楼宇大型工程决议时业主出席人数门槛，亦将法团不妥善保存管理文件刑事化，明年7月实施；立法会亦已首读及二读《消防安全（建筑物）条例》修订草案，赋权政府部门为未遵从消防指示的楼宇代办工程，黄舒明指，两条例都与法团工作息息相关，盼当局协助解决「不活跃法团」问题。

民政署：业主有责任妥善管理

就旧区出现「不活跃法团」，民政事务总署回覆指，私人大厦是业主的财产，业主有责任妥善管理。政府鼓励和协助业主成立居民组织，包括透过《建筑物管理条例》提供法律框架，让业主成立业主立案法团，并提供支援，协助业主履行管理大厦的责任。

另外，民政总署自2018年推行「法团谘询服务计划」，委聘物业管理公司为法团提供免费的大厦管理谘询服务，并协助法团管委会日常运作，以处理大厦管理事宜；署方每年会发信予全港的法团，鼓励有需要的法团透过该计划寻求协助。

有油尖旺居民指难找地方召开法团会议，梁显利油麻地社区中心经常爆满。

唐楼无位开会 议员曾跨区找场地

油尖旺区单幢式唐楼林立，有法团成员指单幢楼没有大堂，常为开会找地方烦恼，有区议员借出办事处供法团使用，仍供不应求，曾跨区替居民寻找开会场地。

油麻地单幢唐楼的业主立案法团成员林先生指，欠缺地方开会是老问题，影响了法团成员召开会议的意欲。他提到，去年当局推出第三轮「楼宇更新大行动2.0」，加上旺角道接连发生外墙石屎塌落事故，区内法团争相召开会议，处理申请及维修事宜，更凸显有关情况。他曾尝试预约梁显利油麻地社区中心的免费场地，但发现早已爆满，只能多次在快餐店开会，情况并不理想。他希望，当局于日后的重建项目中，预留场地供法团使用。

油尖旺区议员李思敏承认，现时供法团开会的设施供不应求，梁显利油麻地社区中心的免费场地因可举办表演及其他活动，一直「抢手」，虽然现时法团可向大角咀的陈庆社会服务中心和「市建一站通」租借或借用场地，但场地十分紧张。她及其他区议员也经常将办事处借出，甚至曾跨区借用其他区议员的议办，供法团召开紧急会议。

华丰大厦三级火警，敲响旧楼消防安全警钟。

政府修例代办工程 料改善消防安全

今年4月佐敦华丰大厦发生夺命火警，揭发该大厦多年来未有遵办消防安全指示，本月立法会首读及二读《消防安全（建筑物）条例》修订草案，赋权政府部门为未遵从消防指示的楼宇代办工程。地区人士预期修订草案有助「不活跃法团」和「死法团」的旧楼，改善消防安全。

居于「不活跃法团」旧楼的业主刘先生称，修订草案内容包括建议赋权消防处及屋宇署，代缺乏筹组能力的楼宇业主进行消防安全改善工程，绝对有助解决消防安全问题。对修订条例建议设计分制，按楼宇楼龄、设计、是否「三无大厦」作评分，以厘定代办工程次序，刘先生希望当局亦将「不活跃法团」及「死法团」等因素，一并列为评分标准。

他称，以其所住旧楼为例，楼宇的法团已停摆多时，他及其他业主曾多次尝试召开法团会议都不成功，导致无法执行消防安全指示，对收到罚款通知感到无奈及不公道，「开不了法团会议，想施工都无能为力。」他相信，当局今次修例，有助改善楼宇的消防问题，业主亦愿意支付相关费用。

记者：关英杰