葵廣80呎「劏上劏舖」月租竟要5萬？!呎租貴過ifc 3倍 乳酪雪糕店老闆爆「八成舖做唔長」

潮流是個循環，兜兜轉轉可能又會重新興起，飲食界亦是如此，十多年前曾風靡一時的希臘乳酪雪糕，其後沉寂一時，近年再度崛起。90後港人阿Joe睇準商機，去年斥資90萬元，在葵涌廣場（葵廣）開設乳酪雪糕店，高峰期更日賣300杯。該迷你舖面積估計僅80方呎，以約5萬元承租，呎租竟高達625元，更比中環ifc平均呎租高。他指，今年葵廣人流明顯少了很多，生意對比去年同期跌了兩成。

葵廣迷你舖呎租貴過中環ifc

自小葵芳長大

老闆阿Joe是位90後，去年與太太阿儀斥資90萬元，在葵廣3樓經營乳酪雪糕店「What’s Yogurt and Drink」，夫妻檔拍住上。兩配料48元起，自選配料6元起，由於產品走親民路線，開業不久就成為雪糕關注組大熱之選。

阿Joe說，畢業後做過救護員，又曾試過在葵廣1樓與朋友合資賣精品，但就從未做過飲食業。與太太一起經營這間小店，一來他是「乳酪雪糕迷」，拍拖時已經常常與太太四處搜羅好味的乳酪雪糕店；二來他在葵芳邨成長，經常留意葵廣動態，「我見葵廣人流都比較多，加上無乳酪雪糕呢樣嘢，揀一樣嘢去做，你唔會揀周圍都係嘅嘢去做，去分呢個餅。」雖然有賣乳酪雪糕的想法，但葵廣「靚舖」始終要等，在物色近一年後，他終於等到3樓這個舖位，見合心意就馬上拍板。

葵廣人流多 「舖租貴係正常」 

小店位於3樓小食街，食店及人流集中，屬於旺舖。由於該舖位是「劏上劏」，因此連業主和代理也不知道實際大小。阿Joe估計小店面積僅80方呎，非常迷你，現時每月租金5萬元，呎租625元，甚至比起中環ifc平均呎租165元高出3.7倍。若以此呎租水平，相信足以租到尖沙咀與旺角一帶零售核心區部分街舖。

Joe表示，有打聽過其他地區的舖租，但始終最熟悉葵廣：「係㗎，其實5萬蚊可以租到間街鋪嘅餐廳，有埋舖位㗎喇。不過葵廣真係多人流呀，舖租貴係正常嘅。」他又補充，「你睇呢個呎價，好似好貴咁，但係你對比隔離鋪位，其實全部都係呢一個價，你就會覺得好正常。」

經濟差 減少消費非必需品

前幾年，疫情使港人無法外遊，葵廣成為本地掃街好去處，人流絡繹不絕。阿Joe的小店在去年開張之時，正好受惠於此，加上踏入夏天旺季，夫婦忙不停，五、六、日高峰時節可以日賣300杯，至於閒日則平均賣100杯。不過，自全面通關後，港人更熱衷於北上和海外出遊，連帶本港零售市場也大受影響。阿Joe和阿儀亦慨嘆葵廣人流亦大不如前，「以前係人多到怕咗行3樓，而家好暢通呀，人流一定係少咗，閒日嚟講就一定少起碼一半。」

至於小店生意對比去年同期，少了20%。阿Joe指，現時經濟差，市民消費更為謹慎，在如此市道下，盡量消費必需品，而乳酪雪糕這類甜品屬於奢侈品，「譬如你飯一定要食，甜品係可有可無，所以對我哋生意都有影響。」對於普通雪糕可以做到5蚊、10蚊一球，但希臘乳酪材料成本較高，定價亦相對較貴，「對比起外面其他乳酪雪糕，我哋四字頭一杯，算係平，所以我哋都係薄利多銷。」他透露，連租金、人工、食材、雜費等，每月營運成本接近20萬元，估計還需要一段時間才能回本。

作為葵芳人，見證葵廣興旺，阿Joe指這個商場確是神奇，民生小店應有盡有，而且不少舖位轉手得快，留意到有個現象是八成做不長，「一間執咗，第二日即刻圍板開過第二間，（租金）好似仲係升緊，因為你唔租，大把人租。」

民生區影響已不算明顯

雖然葵廣人流的確比高峰時期少了，但阿Joe認為比起本港其他主流商業地區，葵廣主打民生生意，影響已經相對不算太明顯。他和太太相信，仍有不少堅持留港消費的人，會來葵廣掃街，只要做好食物品質，吸引新客，留住熟客，相信這盤生意仍然「有得做」。

採訪當天正值平日上午，雖然3樓不少食店才剛開店，但已有不少街坊、學生光顧。至於商場吉舖方面，觀察所見整個商場大約8成舖位租出，吉舖不算多，但各層多了不少「無人舖」崛起，例如夾公仔機、韓流貼紙相舖等。有學者曾分析，「無人舖」可省下薪金成本，但當一個地方越來越多「無人舖」，是經濟差的現象，逐步失去創意和吸引力。