世邦魏理仕：本地寫字樓租金年內跌半成至一成 商鋪租金升勢放緩

世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，由於入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性仍為今年上半年的主要基調，故在此景下，本港商業房地產市場整體疲軟，投資市場交投淡靜，但上半年寫字樓租賃速度呈上升趨勢。

預計下半年表現較上半年好

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，對市場持審慎樂觀態度，預計下半年表現會較上半年好。他指出，旅客訪港數字比疫前仍有三至四成空間，預計下半年旅客人數會上升，可直接推動香港零售市場、政府積極推動城市經濟、有財務困難的業主可能在未來半年進一步受壓而著急出售資產、美國預計年底有一次減息、下半年集資活動預計有所提升，以及內地經濟繼續提速，這些因素都有利於香港市場發展，故料下半年商業活動會較上半年活躍。

甲級辦公室租金半年降2.1%

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，甲級寫字樓租賃量連續四個季度上升，在今年上半年達230萬平方呎，為自2019年上半年的最高半年結，甲級辦公室租賃市場氣氛有所改善，淨吸納量（新增租賃的面積減去撤回市場的面積）上半年達到100萬平方呎，連續第四季錄得正數；上半年的新增供應達150萬平方呎，總空置面積達1500萬平方呎，即16.9%，空置率高企導致租金按季下跌1.6%，較第一季跌幅0.6%有所加快，半年降幅達2.1%。

寫字樓租金年内料跌5至10%

她指出，市場對於寫字樓需求基本上穩定，部份租戶選擇以實惠的租金升級他們的辦公室，因此新落成的寫字樓，即使位處在非核心區，也越來越受歡迎。她預計，在今年剩餘時間內，隨著整體經濟動力及金融市場情緒改善，租賃需求將進一步加強，而高空置率及新供應將繼續令租金下降5-10%。

商鋪租金上半年升3.7% 料全年至多升1成

商鋪方面，世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強指出，1月至5月零售業總銷貨價值較去年同期下跌6.1%，餐飲業仍然為租賃需求的主要動力，第二季租賃量達19.7萬平方呎，第二季空置率較上季上升0.2個百分點達6.8%，較去年底的9.1%有顯著改善，而租賃勢頭放緩導致租金增長放緩，第二季核心區街舖整體租金較上季增長1%，上半年整體上升3.7%。

他表示，儘管由於零售情緒低迷及核心區可租街鋪選擇減少，上半年租賃勢頭放緩，但仍超過2018/2019年的水平，現時核心區街鋪鋪租仍然低於2019年高峰約30%，預計全年租金將上升5-10%。

加租無礙内地餐飲進軍香港

被問及內地餐飲品牌來港擴充的趨勢，溫運強表示，持續有內地餐飲品牌來港開舖，很多品牌都傾向先在四大主區開舖，再擴展到不同住宅區。他續稱，先前部份餐廳很快結業只屬個別例子，不只是租金，營運方式、配合市場脈搏都是影響營業表現的重要因素，故租金上升不會阻礙內地餐飲品牌入駐香港。

至於工業及物流，世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，工業租賃業連續第四季下滑，主因是中國經濟復甦緩慢，然而，貿易及物流公司的營商環境有所改善，貿易、倉儲和快遞行業的業務收入增加。

他稱，雖然持續貿易活動支持香港今年的經濟，但美國大選及地緣政治緊張局勢仍為香港經濟前景帶來不確定性。菜鳥智慧港釋放空間導致空置率上升，令2024年上半年租金較2020年下半年下跌2.6%，他預計，全年租金或可能下降近5%。

而對於資本市場，該行指，今年次季投資額按季下跌52.5%至74億港元，上半年總額達到231億元，當中由賣方處置的財務壓力資產達168億元，佔約73%。上半年僅完成48宗交易，為自2008年下半年以來半年交易最少，寫字樓交易仍佔最多有15宗，零售物業佔10宗。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，受融資成本上升和全球市場前景不確定的影響，投資市場踏入放緩階段。他指出，第一季市場主要由數量大型交易支持，第二季的交易則趨向小型及更多宗數，本地投資者及發展商仍然是主要買家。他預計，全年資本值將下降5-10%。