北角居屋管理費每呎5.4元睇齊豪宅業主斥「佔供樓比率一成」專家解釋貴價有因

2024-06-05 06:00

管理費是業主每月固定開支，設施及配套越多、單位面積越大，管理費自然會較高，故近年設有會所的新盤管理費普遍每呎4元起跳，即一個兩房單位每月管理費至少過千元，不過有北角驥華苑業主向《星島頭條》表示，沒有會所等豪華設施的居屋，管理費每呎仍高達5.4元，跟坊間新盤睇齊、甚至更高，大呼負擔重，「佔供樓比率一成咁滯！」。

預計今年入伙的北角居屋驥華苑為單幢項目，每呎管理費介乎約5.3至5.4元

同期居屋東涌裕雅苑有6座，3,300個單位，管理費由427元至866元

面積272至555平方呎，每呎管理費約1.6元。

至於屬小規模的將軍澳昭明苑提供594個單位，每呎管理費已達約3.5元

以同區設有會所的豪宅半新盤為例，柏傲山每呎約5.5元

君譽峰每呎約5元

至於其他區大型新盤屯門NOVO LAND每呎約3.8元

粉嶺One innovale每呎約4.5元

公屋聯會總幹事招國偉表示，居屋出現天價管理費原因主要是伙數少

業主轟沒會所「停車場仲要得12個位」

預計今年入伙的北角居屋驥華苑為單幢項目，只提供約248伙，每呎管理費介乎5.3至5.4元，各戶每月需繳付管理費介乎1,492至2,455元，相當於公屋一個月租金。業主殷先生認為收費不合理，「人哋有泳池會所先話要咁多錢，呢度個停車場仲要得12個位，仲要畀每呎5.4元，傻嘅真係！大佬，佔供樓比率一成咁滯！點解可以咁貴嘅管理費，需則話係單幢樓，但相對面積細、電梯又唔多，根本係管理公司攞個藉口嚟收多啲」。

管理費每呎5.4元是甚麼概念？以同區設有會所的豪宅半新盤為例，柏傲山每呎約5.5元、君譽峰每呎約5元。至於其他區大型新盤屯門NOVO LAND每呎約3.8元、火炭星凱．堤岸每呎約4.8元、粉嶺One innovale每呎約4.5元，而同為單幢盤的九龍城瓏碧則每呎約4.5元。

伙數少成主因東涌裕雅苑每呎僅1.6元

公屋聯會總幹事招國偉表示，居屋出現天價管理費原因主要是伙數少，由於屋苑各方面如清潔、保安及日常保養等需要物業管理公司去管理，加上工資成本高昂，如果屋苑伙數少，每戶攤分的金額自然更大。

一般逾千伙的居屋屋苑，由於多戶攤分管理費，金額則較低。招國偉指出，參考同期居屋東涌裕雅苑有6座，提供3,300個單位，管理費由427至866元，面積272至555方呎，每呎管理費約1.6元。較小規模的將軍澳昭明苑提供594個單位，每呎管理費已達約3.5元，較裕雅苑高逾一倍。至於伙數只有約248伙的驥華苑，管理費自然更高，較裕雅苑高約2.37倍。

房屋署曾解釋，居屋管理費取決於戶數、單位數目及公共空間等，單位數目少的單幢項目會令物業管理公司無意投標，高昂的成本加上可分擔管理費的業主人數少，最終令單幢居屋的管理費較高。

驥華苑屬罕見港島居屋提供248伙

位於北角電照街9號的驥華苑，屬單幢式項目，為港島區罕見居屋樓盤。項目樓高33層，每層8伙，共提供248個單位，項目預計關鍵日期為2024年7月31日。驥華苑距離港鐵北角站約3分鐘步程，離巴士總站亦只需數分鐘。項目樓書顯示，項目內最細單位面280方呎，最大單位面積457方呎。

最貴樓王單位位於32樓7單位，面積457方呎，售530.95萬元，呎價達11,618元。不過今年1月，該樓王單位遭買家撻訂，據房委會成交紀錄冊資料，該單位買家已於今年1月25日「撻訂」。該屋苑至今錄約兩宗撻訂個案，另一宗於去年11月23日撤銷買賣合約，屬一個15樓8室單位，樓價約為380.5萬元，房委會最少殺訂19萬元。

事實上，一般物業管理費是按大廈公契規定業主每月必需繳付的費用，用於日常管理，主要包括：

1. 公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。

2. 聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

3. 公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

4. 購買或租賃必需的機械及器材的支出。

5. 物業財產保險（火險、災害險等）及各種責任保險的支出。

6. 垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

7. 清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。

8. 公共區域植花、種草及其養護費用。

9. 更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。

10. 聘請律師、會計師等專業人士的費用。

11. 節日裝飾的費用。