小業主防範天價大維修 了解工程4大迷思 辨識可疑標書有方法
2024-03-13 17:24 
柴灣樂翠臺涉逾億元大維修爭議，引起關注。隨住本港不少私人樓宇樓齡漸大，開始踏入大維修階段，天價工程事件屢見不鮮，但相信小業主絕不希望見到有關情況，當物業面臨夾錢維修時，小業主應該如何保障自身權益，避免發生不必要的爭議？市建局行政總監韋志成曾於網誌表示，大家要先了解天價工程所涉的四方面迷思及誤解。另外，業主亦可透過3大方法防範圍標工程，保障自己利益。
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韋志成於網誌指出，市建局團隊經常出席樓宇業主會議，從中觀察到工程造價這個課題，往往是業主最關注而又出現不少迷思和誤解的範疇，當中涉及維修工程範圍、施工方案、報價方式以至揀選工程承辦商時的評分準則四方面。
1.法團對工程範圍應全盤考慮
在政府的強制驗樓計劃下，屋苑收到強制驗樓令後，需要為樓宇進行檢驗及修葺，當中涵蓋5項訂明的標準工程範圍，包括外牆牆身及相連構築物、屬於公用部份的柱、牆、橫樑及樓板等結構構件、消防安全構件、排水系統及識別僭建物。另一方面，工程顧問一般會藉着進行標準維修工程的契機，一併建議進行非訂明的「其他工程」，例如更換食水供應系統，沖廁水系統和水缸、以及翻新公用地方和在地下大堂加裝冷氣等，以進一步改善樓宇的環境和設施。
上述「其他工程」所需要的費用，視乎個別屋苑落實「其他工程」的實際規模，可以佔工程總造價一個可觀份額。因此，業主在議決工程範圍時，若決定一併進行標準及「其他工程」，承辦商的回標價將無可避免較只進行訂明標準工程的為高。所以在落實工程範圍時，法團應就所揀選的「其他工程」項目對居民裨益、涉及工程費用以至對日後保養和管理費影響等多方面，作全盤的理解和考慮，以提供適合建議，並向業主解說，促成業主達成共識。
2.不同用料 報價差距甚遠
每當進行大維修工程，入標工程承辦商一般會就每一項工程項目，提供不同的維修用料，供業主選擇。然而，不同的施工方案會因為維修用料的品牌、產地來源和耐用度等規格，所作的報價差距甚遠，例如部份承辦商建議翻新外牆飾面時，採用一些價格親民、實而不華的用料；亦有承辦商提供價格較高、主要在日本或歐洲生產的牆磚，供業主選擇。若然業主單看承辦商的回標總價，而未有細閱及了解相關施工方案的解說，便無法就工程費用的合理性作客觀評估及理性的討論和決定。
3.市場普遍採用「總包制」報價
目前，多數樓宇復修個案所制訂的工程標書，是以「固定總包」形式的工程合約（俗稱「總包制」）模式所編訂。「總包制」工程合約在本地樓宇復修市場獲普遍認可和採用，主要原因是相關工程總金額不會因人工、物料等價格的浮動，以及因承辦商在落標時未能確定需要修補的混凝土實際面積，當實際修補的混凝土面積較預期多，以及在出現工程超支時，或由承辦商自行承擔風險。
4.不應鬥平 質素是重要因素
「招標妥」服務提倡業主在議決工程標書條款時，不應只以「價低者得」作為揀選承辦商的準則，而是在價格以外，業主大會應同時就承辦商的公司規模、資歷、樓宇維修經驗等不同方面，決議一套全面性的評分準則，以綜合評選承辦商的整體能力。當承辦商回標後，法團會按照有關評分準則，以及承辦商在評標面試過程中的表現，逐一為回標承辦商評分，供業主在業主大會投票揀選合適的工程承辦商作參考。
然而，部分業主未必理解及不認同該套經管委會或業主大會議決的評分準則，甚至懷疑法團是否偏私或存在不當行為，因而出現爭拗。
3大方法防範圍標工程
要防範圍標，業主首先要了解維修工程招標的正常程序，業主立案法團亦應先取得業主們的共識後，才安排各項工程展開。
1.聘請獨立顧問評估預算
業主立案法團應聘請專業顧問或認可人士，進行樓宇勘察及統籌工程。當顧問完成評估後，法團便可開始為工程招標，尋找最適合的工程承建商。
在招標過程中，業主應聘請專業獨立的顧問評估工程預算，做好保密工作。目前業主可透過「招標妥」，獲得由市建局委派獨立專業人士，在不同階段為業主提供專業意見和技術支援，包括在聘請工程顧問前，為工程作初步勘察和就工程費用作粗略估算。在法團聘用的工程顧問上任後，亦會協助業主對顧問所擬訂的具體工程範圍和標書內容給予意見。
到招標聘請承辦商階段，獨立專業人士會因應工程標書列明的範圍和要求，在沒有利益衝突情況下，提供不偏不倚的工程報價供業主參考。業主立案法團亦應擴大招標邀請範圍，例如公開刊登招標廣告、盡量降低門檻、主動邀請信譽良好的承建商參加，令更多公司有機會參與招標。
批出工程合約及展開工程後，業主立案法團亦應聘用專業顧問監察工程進度，直至工程完成及驗收合格。
2.找出可疑標書及定價
除監察招標程序外，業主應可透過查看標書，辨識可疑的標書及合謀圍標行為。根據競爭事務委員會的指引，可疑標書主要特徵包括：
－不同的標書使用相同字眼，尤其一些不常用字眼
－不同的標書上有相同筆跡、或使用相同字體、格式或紙張訂裝
－不同的標書出現同樣錯誤，例如拼寫錯誤或計算錯誤
－不同投標者對各自標書作出相同修訂
－在無明確理由的情況下，投標者在最後一刻修改標書
－從不同公司所收到的標書，其包裝上蓋有類似的郵戳或郵資蓋印機郵
可疑定價：
－ 在成本未見顯著上升的情況下，大多數投標者突然以相同的加幅提升報價
－ 不同標書所報的總價或分項報價相同（尤其是當這種情況持續出現）
－投標者在某些招標項目的報價相對較高，但在其他類似項目的報價卻相對較低
3.留意可疑投標行為
競爭事務委員會的指引提到，業主亦要留意可疑的投標形式及行為，以保障自身利益：
－預期會參與投標的一些慣常投標者並無入標，但卻繼續競投其他項目
－投標者突然撤回標書，某投標者同時為自己及另一位投標者入標及提交標書
－某投標者從未中過標，卻不斷參與競投
－某投標者甚少入標，一旦入標卻例必中標
－中標者屢次將合約工作分判予落敗的投標者或潛在競投者
－在成本未見顯著上升情況下，大多數投標者突然以相同的加幅提升報價
如何舉報可疑圍標？
屋苑工程的招標程序，一般由物業管理公司或業主立案法團帶領，並互相監察。如不幸地，業主立案法團和管理公司蛇鼠一窩，互相包庇，最終只會令小業主招致損失。所以小業主日常應積極參與法團會議，為自己爭取發表機會，並善用投票權。
假如小業主在招標過程中，發現可疑的圍標行為，應保留及記錄所有與招標相關的文件及談話內容，並向以下部門舉報。
1. 競爭事務委員會
填寫網上投訴表格、電郵至[email protected]、致電3462 2118、郵遞至香港黃竹坑黃竹坑道8號19樓South Island Place競爭事務委員會，或預約時間親臨競委會辦事處
2. 香港警務處「復安居計劃」
有組織罪案及三合會熱線：2527 7887
3. 廉政公署
舉報貪污熱線：2526 6366
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