財政預算案2024|金管局暫停壓測 僅用「供款佔入息比率」審批 借500萬月入要求少2200元 即睇最新計法
2024-02-28 15:54
金管局於今日公布,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此,金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求。金管局副總裁阮國恒指出,暫停「加2厘」壓力測試後,供款與入息比率上限仍維持50%不變,而暫停時間多久難以預測,包括未知美國何時減息,影響市況不明朗因素亦很多。
買樓最新要交幾多印花稅?
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7成按揭幾乎全面恢復
金管局在2010年為按揭貸款引入壓力測試,當時條件為須符合按息「加2厘」後供款佔入息比率不多於60%;其後於2013年收緊壓力測試條件至按息「加3厘」;但在2022年,金管局再次將壓測條件降回「加2厘」。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,歡迎政府回應市場聲音及共識為樓市撤辣,讓樓市鬆綁復常發展。對於今次金管局提高$3,000萬自用物業按揭成數上限至7成,她指,市場上逾95%買賣成交屬於樓價$3,000萬以下,已近乎等同全面恢復7成按揭指引。
財政預算案2024︱連串重點措施︰
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全撤辣後買樓只需付從價印花稅
王美鳳表示,2023年本港的樓宇買賣登記及新取用按揭宗數均是逾30年有紀錄以來新低水平,情況不正常亦不健康,並打擊市場信心,政府今次聽取主流聲音果斷落實撤辣,能讓觀望多時的潛在買家重拾信心加快入市決定。
對於財爺全面撤銷辣稅,王美鳳指出,此舉有助降低置業入士入巿成本,以內地客非專才購買1,200萬元的物業為例,調整前需繳付7.5%買家印花稅(BSD)及7.5%新住宅印花稅(NRSD)合共180萬元,調整後即如香港永久居民一樣,只需付從價印花稅(第二標準稅率)3.75%,即45萬元,稅款大幅減少了135萬元或75%。事實上,去年政府為專才置業實施印花稅「先免後徵」安排後,政府已接獲超過500多宗申請獲批,相信新措施將為本港樓巿進一步帶來新動力。
她坦言,過去一年樓市是一個萎縮的狀態,預計發展商未來亦會加快推新盤步伐。
甚麼是「供款佔入息比率」?
一般向銀行承造按揭時,銀行對借款人的基本入息要求,是每月總供款金額不超過入息的50%。至於在壓力測試時,會計算借款人的「供款佔入息比率」,以首次置業的買家為例,以往要在按息「加2厘」後,供款不超過入息的60%;如屬於第二層樓或非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。
500萬貸款入息要求減少約2000元
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃,實際息率為4.125厘,暫停壓力測試要求前,加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634,而暫停壓力測試要求後,以月供比率計算,每月入息要求為$48,464,即減少$2,170或4.3%。
若假設以貸款額1,000萬元、還款期為30年、選用H按計劃,實際息率為4.125厘,暫停壓力測試要求前,加2厘壓力測試的每月入息要求為101,268元,而暫停壓力測試要求後,以月供比率計算,每月入息要求為96,930元,即減少4,338元或4.3%。
是次金管局將七成按揭放寬至3,000萬元樓,在新措施前樓價3000萬元的按揭成數上限為六成,最多借1,800萬元,新措施下可借2,100萬元。至於壓力測試在之前「加2厘」下入息要求為182,283元,暫停壓測後月入要求降至174,474元,減少7,809元或4.3%。
中原王美鳳:加息周期見頂 停壓測合適
王美鳳認為,壓力測試在於增加供樓人士在加息期的防守力,基於加息周期已見頂,未來走勢將逐步回落至中長線水平,現時暫停實施壓力測試合適。她稱,鬆綁後按揭借款人的入息要求,只需符合既有的供款佔入息比率上限,即是以現時按息計的每月供款佔入息比率不超過50%。
經絡曹德明:加快市民入市步伐
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,暫停壓力測試要求亦屬靈活及適時的做法,最新美國聯儲局政策聲明中已刪除了「可能進一步收緊政策」的措辭,表明會進行任何調整,暗示聯儲局或開始進行討論減息,美國加息周期已見頂,甚至最快於下半年初開始減息,本港今輪加息周期亦已完結。息口見頂下,現時暫停壓力測試要求是合適時間,對樓按市場屬正面支持,料可加快市民入市步伐。
另外,放寬非住宅物業的按揭成數,曹德明認為在現時是一個合適的時間,可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主,更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資,舒緩部份受影響之中小企業主,亦能支持現時經濟持續復常。而上調資產水平審批的按揭,則可舒緩業主的資金需要。
專家:取消壓測屬合理做法
星之谷行政總裁莊錦輝就政府全面撒辣及取消壓力測試表示歡迎,認為拆牆鬆綁增強大眾對樓市的信心,對樓市成交有剌激作用,未來需求將由投資者、企業、以及內地買家帶動。
莊錦輝表示,取消壓測屬合理做法,相信對樓市起正面推動作用。他指出,壓力測試的目的是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,考慮到本港銀行的拆息處於較高水平已一段時間;加上市場預期美國今年會啟動減息周期,認為假設利率再會進一步上升的幅度不大,有條件取消壓力測試要求。
此外,他預計撤銷買家印花稅,除會剌激內地買家來港置業外,由於不需付額外印花稅,亦有助推動以公司名義投資本港住宅物業,盤活交投量。另外,撤銷從價印花稅也有助剌激投資者入市買樓收租。過去幾年,由於需付15%的從價印花稅,投資者基本不再購買住宅物業,「撤辣」令投資物業成本減少,投資者找到筍盤便可入市,無需進行甩名、轉名、向親屬「借人頭」等操作,將來甩名按揭的需求會大幅下降。
不過,他預計「撤辣」雖然能讓現時疲弱的樓價較有條件企穩,但按揭利率高企持續困擾樓市表現,宏觀經濟不明朗,不預期樓價會V型反彈。
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