財政預算案2024｜金管局暫停壓測 僅用「供款佔入息比率」審批 借500萬月入要求少2200元 即睇最新計法
2024-02-28 15:54 
金管局於今日公布，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施按揭的壓力測試要求。金管局副總裁阮國恒指出，暫停「加2厘」壓力測試後，供款與入息比率上限仍維持50%不變，而暫停時間多久難以預測，包括未知美國何時減息，影響市況不明朗因素亦很多。
買樓最新要交幾多印花稅?
7成按揭幾乎全面恢復
金管局在2010年為按揭貸款引入壓力測試，當時條件為須符合按息「加2厘」後供款佔入息比率不多於60%；其後於2013年收緊壓力測試條件至按息「加3厘」；但在2022年，金管局再次將壓測條件降回「加2厘」。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，歡迎政府回應市場聲音及共識為樓市撤辣，讓樓市鬆綁復常發展。對於今次金管局提高$3,000萬自用物業按揭成數上限至7成，她指，市場上逾95％買賣成交屬於樓價$3,000萬以下，已近乎等同全面恢復7成按揭指引。
財政預算案2024︱連串重點措施︰
全撤辣後買樓只需付從價印花稅
王美鳳表示，2023年本港的樓宇買賣登記及新取用按揭宗數均是逾30年有紀錄以來新低水平，情況不正常亦不健康，並打擊市場信心，政府今次聽取主流聲音果斷落實撤辣，能讓觀望多時的潛在買家重拾信心加快入市決定。
對於財爺全面撤銷辣稅，王美鳳指出，此舉有助降低置業入士入巿成本，以內地客非專才購買1,200萬元的物業為例，調整前需繳付7.5%買家印花稅（BSD）及7.5%新住宅印花稅（NRSD）合共180萬元，調整後即如香港永久居民一樣，只需付從價印花稅(第二標準稅率)3.75%，即45萬元，稅款大幅減少了135萬元或75%。事實上，去年政府為專才置業實施印花稅「先免後徵」安排後，政府已接獲超過500多宗申請獲批，相信新措施將為本港樓巿進一步帶來新動力。
她坦言，過去一年樓市是一個萎縮的狀態，預計發展商未來亦會加快推新盤步伐。
甚麼是「供款佔入息比率」？
一般向銀行承造按揭時，銀行對借款人的基本入息要求，是每月總供款金額不超過入息的50%。至於在壓力測試時，會計算借款人的「供款佔入息比率」，以首次置業的買家為例，以往要在按息「加2厘」後，供款不超過入息的60%；如屬於第二層樓或非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。
500萬貸款入息要求減少約2000元
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實際息率為4.125厘，暫停壓力測試要求前，加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634，而暫停壓力測試要求後，以月供比率計算，每月入息要求為$48,464，即減少$2,170或4.3%。
若假設以貸款額1,000萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實際息率為4.125厘，暫停壓力測試要求前，加2厘壓力測試的每月入息要求為101,268元，而暫停壓力測試要求後，以月供比率計算，每月入息要求為96,930元，即減少4,338元或4.3%。
是次金管局將七成按揭放寬至3,000萬元樓，在新措施前樓價3000萬元的按揭成數上限為六成，最多借1,800萬元，新措施下可借2,100萬元。至於壓力測試在之前「加2厘」下入息要求為182,283元，暫停壓測後月入要求降至174,474元，減少7,809元或4.3%。
中原王美鳳：加息周期見頂 停壓測合適
王美鳳認為，壓力測試在於增加供樓人士在加息期的防守力，基於加息周期已見頂，未來走勢將逐步回落至中長線水平，現時暫停實施壓力測試合適。她稱，鬆綁後按揭借款人的入息要求，只需符合既有的供款佔入息比率上限，即是以現時按息計的每月供款佔入息比率不超過50%。
經絡曹德明：加快市民入市步伐
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，暫停壓力測試要求亦屬靈活及適時的做法，最新美國聯儲局政策聲明中已刪除了「可能進一步收緊政策」的措辭，表明會進行任何調整，暗示聯儲局或開始進行討論減息，美國加息周期已見頂，甚至最快於下半年初開始減息，本港今輪加息周期亦已完結。息口見頂下，現時暫停壓力測試要求是合適時間，對樓按市場屬正面支持，料可加快市民入市步伐。
另外，放寬非住宅物業的按揭成數，曹德明認為在現時是一個合適的時間，可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資，舒緩部份受影響之中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。而上調資產水平審批的按揭，則可舒緩業主的資金需要。
專家：取消壓測屬合理做法
星之谷行政總裁莊錦輝就政府全面撒辣及取消壓力測試表示歡迎，認為拆牆鬆綁增強大眾對樓市的信心，對樓市成交有剌激作用，未來需求將由投資者、企業、以及內地買家帶動。
莊錦輝表示，取消壓測屬合理做法，相信對樓市起正面推動作用。他指出，壓力測試的目的是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，考慮到本港銀行的拆息處於較高水平已一段時間；加上市場預期美國今年會啟動減息周期，認為假設利率再會進一步上升的幅度不大，有條件取消壓力測試要求。
此外，他預計撤銷買家印花稅，除會剌激內地買家來港置業外，由於不需付額外印花稅，亦有助推動以公司名義投資本港住宅物業，盤活交投量。另外，撤銷從價印花稅也有助剌激投資者入市買樓收租。過去幾年，由於需付15%的從價印花稅，投資者基本不再購買住宅物業，「撤辣」令投資物業成本減少，投資者找到筍盤便可入市，無需進行甩名、轉名、向親屬「借人頭」等操作，將來甩名按揭的需求會大幅下降。
不過，他預計「撤辣」雖然能讓現時疲弱的樓價較有條件企穩，但按揭利率高企持續困擾樓市表現，宏觀經濟不明朗，不預期樓價會V型反彈。
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