財政預算案2024｜炒家已銷聲匿跡 林一鳴讚政府撤辣勇敢果斷 「內地買家最大得益」
2024-02-27 18:12 
新一份《財政預算案》正式全面撤銷樓市辣招，資深投資者林一鳴直言，消息是正面，覺得政府這次是很勇敢很果斷的決定。他又指，最大得益者是內地人，「佢咃最開心！」他預計成交量將會提升，但是投資者不會「嘭嘭聲」入貨，樓價或會在3%至5%之間橫行。
林一鳴指，過往高才通或是新香港人都需要住滿七年才可以買香港樓，但現時住滿一年半載，都可以計劃買樓。而過去4至5年間，一手比較旺場時，差不多超過一半都是講普通話的新香港人，他預計未來內地買家的比例會更多。
他表示，歷史高位為1997年，成交量高達約20萬宗，近年一首及二手總共4至5萬宗成交，撤辣後，他希望未來每年成交可以達到7至8萬宗正常水平。
另外，過去因為買家印花稅要繳付15%，以公司買賣物業的活動幾乎已經停止。林一鳴指，取消買家印花稅後，將會帶動以公司持有的物業增長，當中尤其以樓價2000至3000萬以上的貴重物業為多。而且用公司持有物業將來轉讓股權的費用相對較低廉。如果只是持有數百萬的物業，每年的會計成本及其他開支，就「唔划算」。
辣稅下炒家已銷聲匿跡
政府於2010年推出樓市辣招，2年後再「加辣」，提高額外印花稅的稅階並將適用期延長至3年，同時推出全新的買家印花稅，外地人士、所有本地和外地註冊的公司購買本港住宅，除繳付一般印花稅，亦需繳付15%的買家印花稅。
林一鳴表示，相關「加辣措施」未能將令樓價下跌，反而是因辣招，有一大部份人選擇不換樓，令當時成交量大跌，然而十多年前的招數，面對現時樓價下跌時已行不通。 其後《施政報告2023》中公布，凡於2023年10月25日起簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易，NRSD劃一稅率由15%削半至7.5%（雙倍印花稅，DSD）。
他認為，炒家現時已經在市場上銷聲匿跡，他憶述對上一次入市是在2016年，當時仍看好香港樓市仍有升幅，因此即使要繳付8.5%雙倍印花稅，但仍無阻他購入一細單位。
隨著香港樓市升至2021年見頂，當時雙倍印花稅增加至15%，林一嗚直言已沒有動力再購入香港物業，又指15%印花稅相等於6年租金的回報。身為投資者的他表示，現時無撤辣下，再買多一個物業來投資的話，要繳付7.5%的辣稅，直言「很大的障礙，唔太想」，又指收租的回報只是逾2厘，7.5%的辣稅相等於差不多3年的租金，「寧願去做定期仲好，銀行起碼有4厘，債券都有4至5厘」，全面撤辣的話，他預計成交量將會提升，但是投資者不會「嘭嘭聲」入貨，相比之下，國內人或會買返香港樓。
年底或減息 惟未能刺激樓市
對於聯儲局減息後或增加市民入市意欲，林一鳴認為，今年年底有機會減息，但減息步伐緩慢，美國在下半年大選時，例如7月至8月期間開始減息四分之一厘，攤分三至五年的時間減息，當然心理上會「好咗」，但是減息未能令樓市節節攀升。
他直言對香港經濟睇法「比較淡」，外資撤資對香港國際金融中心地位都有搖動，預計香港樓市會在3%至5%之間橫行，如果樓價「唔上唔落」，租金回報只有約兩厘至兩厘半，投資並不吸引。
人工無增速 無動力換樓
由於投資的物業已有十多年，林一鳴指自己本身的物業按揭差不多供完，或是佔樓價一至兩成，只是「擺喺度收租」，若現時買樓借五成按揭，再收租的話，真的「計唔掂條數」。
他認為，現時中產的跟20多年前很不同，以前的中產夠膽換大屋，「兩房換三房，新界換九龍，九龍換港島」，但現時每年人工增幅3%至5%，沒有收入增長的速度，40歲或只有2萬多至3萬收入，香港人更沒有動力換樓。
林一鳴又指，現時市場上租盤比買賣盤去貨更快，過去兩年流轉快，租金在過去兩年已升了一至兩成，賣盤連「還價」及睇盤都沒有，至於租盤一放鎖匙盤，一星期已有10組客，有8組都是內地人，而且內地人會一次過繳付半年租金，即使貴一至兩成也不介意。
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