金管局傳檢討按揭 專家稱有條件調低壓測 籲降樓按比率助換樓

2024-02-05 14:44

政府去年減辣救市措施未見成效,本港樓市繼續尋底,有本地傳媒報道,金管局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討,包括壓測的利率是否維持為加2厘、壓測應用的供款比率,甚至其他措施如樓按比率等。

金管局發言人回應指,局方不時檢視壓力測試的要求
金管局發言人回應指,局方不時檢視壓力測試的要求
例如在2022年9月考慮到當時的利率環境和按息走勢
例如在2022年9月考慮到當時的利率環境和按息走勢
以及按息過往長期平均水平
以及按息過往長期平均水平
該局已把壓測假設按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘
該局已把壓測假設按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘
該局會繼續密切監察市場環境變化
該局會繼續密切監察市場環境變化
有需要時作出合適調整。
有需要時作出合適調整。

金管局發言人回應指,局方不時檢視壓力測試的要求,例如在2022年9月考慮到當時的利率環境和按息走勢,以及按息過往長期平均水平,該局已把壓測假設按揭利率上升幅度的要求,由3厘降至2厘。該局會繼續密切監察市場環境變化,有需要時作出合適調整。

降壓測對上車客影響不大

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則表示,壓測利率作出調減屬合理做法,相信對樓市起正面推動作用。他指出,壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,考慮到本港銀行的拆息處於較高水平已一段時間,加上市場預期美國今年會啟動減息周期,認為假設利率再進一步上升的幅度不大,有條件於壓測「加2厘」的基礎上進一步調低。

不過,現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額,便毋須進行壓力測試,因此調低壓測對於「上車一族」的影響不大,反而對於有按揭在身的已置業人士而言,如果壓測調低至加1厘,基本上只要能通過目前「供款與入息比率」,即能輕易通過壓測。

他相信任何「減辣」措施都有助提振買家信心,認為新一份財政預算案政府的樓市措拖,將與過去一年政府以往的房屋政策一致,目的是為協助本地置業人士拆牆鬆綁。不過,社會有聲音提出「撤辣」提振樓市,他就認為完全「撤辣」對整體樓市不見得有好處,如果賣家對後市信心不足,隨時造成崩盤,但辣招稅仍有很多細節,是可以修訂及放寬的。

倡第二套物業免付DSD

同時,他就穩定樓市及幫助市民置業提出多項建議。第一,調整樓按比率協助業主換樓,如有按揭在身毋須扣減一成按揭成數,希望減輕準買家首期負擔。第二,延長「先買後賣」印花稅退稅期限,原規定換樓客須12個月內售出原有物業方可退回雙倍印花稅,建議延長印花稅退稅期限鼓勵業主換樓,增加市場供應及信心。第三,可考慮放寬業主持有第二套物業,而毋須繳付雙倍印花稅(DSD),讓業主免去需在短時間賣樓的煩惱。

另外,他表示市場正憧憬2月底財政預算案中有機會提振經濟及樓市措施,估計銀行不敢進行明顯調整,加上臨近農曆新年樓市,大市氣氛較為觀望,相信今個月交投將持續淡靜。

 

對於金管局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討,中原按揭董事總經理王美鳳指出,既然「放風出來,就是要落雨」。放寬第二套物業或者非自用物業按揭,供款入息比率的要求要降低10%,然後將二套房按揭或者非自用按揭的用家,供款佔入息比率(DSR)由40%上升回到45%,都已經會好很多,假設是供兩層樓的業主,兩層樓的債務,5%也有充足的規劃。


她又指,相比調低壓測及樓按比率,她希望可回復在以前「沒有措施的狀態」,最近大家都不斷建議政府全面撤辣,過去十幾年實施逆周期措施,原因是為了樓市要降溫,現時樓市已是下行格局,沒理由落藥這麼久,如要想海外人士買港樓,仍設置買家印花稅,雖然專才計劃可先免後徵,但投資者並非會用專才計劃。

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