樓市乾跌 貝沙灣業主劈價千萬無人吼 理財專家教路 跌市賣樓最傷 轉按可賺回蝕價
2024-02-04 06:00 
香港樓市烏雲蓋頂，除了負資產的業主閉翳，不少供滿樓的業主見到樓價持續乾跌，都心感肉赤。事實上，若然物業已經供滿，也有理財方法對抗跌市，免得眼白白看著樓價下跌。有理財專家建議，業主不妨透過轉按而套現一筆資金，並換馬至其他高息產品，好讓自己在跌市期間依然可以靈活地賺息賺價，有效地為物業作對沖、平衡風險。
本港樓價已連跌兩年，累跌近22%，不少業主面對前景未明都有意賣樓止蝕。內地人伍太（化名）多年前以千萬買入港島南區貝沙灣一個住宅，並早已供滿樓。受累樓市近年轉淡，她最近有意放盤離場。該物業原以3,000萬元放售後，但一直無人問津，劈至2,200萬元仍賣不出，令她十分懊惱。
即睇轉按如何對沖跌市：
轉按套現 換馬其他高息產品對沖跌市
在樓價下行週期時，理財專家、華富建業財富管理私人財富董事總經理張佩儀表示，伍太這類個案她見過不少，尤其是手持豪宅的業主更加「跌到無眼睇」。惟她指，早年買入的物業本身一直升價，只是升幅較高位時收窄，故供滿樓的業主可以趁現時仍有水位，盡早為物業轉按，例如伍太可以藉此套現約1,000萬元，再買入其他高息產品獲利，對沖樓價下跌。
銀行如今的按揭利率維持在4.125厘，憧憬今年開啟減息週期，按揭利率理論上有下調空間。以上述個案伍太為例，張佩儀就指，新造按揭或能提供低息優惠，加上現時銀行普遍提供1.8%至2%現金回贈，部份更高達2.5%，以市場平均按揭額1,000萬元計，轉按回贈可高達25萬元。她稱，賺取轉按回贈優惠後，首年的按揭利率約為2厘水平，次年則為4厘左右，兩年平均按揭成本為3厘，「只要投資產品回報高於4厘，已經有錢賺」。
低風險可考慮定存、儲蓄保險
至於套現所得資金，她就指低風險投資者除了可以換馬至銀行定存產品、銀債或綠債外，亦可考慮市面上設有保證回報的短期儲蓄保險，目標是4.5至4.8厘投資回報，但這些產品的保單年期多為3或5年，須注意流動性風險。
減息週期入手債券 賺價賺息
對於可承受較高風險的業主，張佩儀就建議從債券或債券基金入手，例如不少國債、新興市場債或高收益債都有8至10厘回報，扣減轉按成本後，粗略計算回報已有4厘或以上。部份債券更會每月派息，故即使物業在轉按期間未能出租，亦有債券利息抵銷按揭利息成本。她又指，接下來進入減息週期，加上年內美國舉行總統大選，債券價格有望向好，變相可以達致賺價賺息的理財效果；萬一美國今年不減息，套現後有現金揸手，亦有條件贖回。
她又指，用已供滿的物業轉按，最大優勢是可以為自己創造流動性，以現金靈活地「錢滾錢」，同時又不用賤賣物業、硬食跌幅。若數年後樓市重現小陽春，屆時再賣樓亦可。
轉按可獲最高的按揭成數
在2023年7月，銀行放寬按揭成數至最高7成，同時適用於轉按及套現，故申請人轉按時借盡按揭成數，在清還原銀行貸款後，套現能力亦大大增強。
新例可用作轉按套現用：
樓價1,500萬或以下：最多借7成
1,500萬至1,750萬：最多借6至7成 (上限1,050萬)
1,750萬至3,000萬：最多借6成
3,000萬至3,600萬：最多借5至6成 (上限1,800萬)
3,600萬以上：最多借5成
轉按並非完全沒有風險，以下是三大小貼士：
1. 須再做壓力測試 衡量還款能力
轉按牽涉再造按揭，故新按揭銀行會對借款人再做壓力測試及各項評估，包括年齡、收入、生活開支等財務狀況，以衡量借款人的還款能力。若宏觀經濟環境或個人財務狀況有變，則有可能影響轉按審批條件。
2. 轉按前貨比三家 了解物業估價
銀行為搶奪市佔率，間中或推出高現金回贈計劃。業主要轉按前，不妨多花時間比較及選定心儀按揭計劃，並向銀行進行估價，以了解物業市值價是否對轉按有利。
3. 配備周詳計劃 應付突發情況
為已供滿物業轉按，一大原則是確保自己「供得起」。為避免自己萬一遭遇不測，令還債壓力置於身邊人，業主可購買人壽保險作風險對沖，做好備全面的理財策劃。
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