四大銀行維持P息不變分析料未來數月仍有機會加一次

2023-11-02 12:18

美國聯儲局一如市場預期未有加息後，滙豐銀行今日宣布，將維持港元最優惠利率（P）5.875厘；而滙豐對上一次調整P息為於7月28日，當時加息12.5點子。同時，恒生（011）及中銀（2388）亦宣布港元最優惠年利率維持5.875厘。至於另一家發鈔行渣打銀行，亦宣布其P維持不變，為6.125厘。

余偉文：減息為時尚早

金管局總裁余偉文在會見傳媒時表示，港息會跟隨美息步伐，但重申當前市場穩定有序，對此不太擔心；至於影響樓市的因素，除利率之外，亦有土地房屋供求、政府放寬措施及經濟環境等不同因素，而樓市的改變尚須時間等待市場買家及賣家消化才能看到。他稱，該局不預測樓市升跌，會採取適當措施，令銀行體系無論樓市升或跌，均能保持平穩。

金管局總裁余偉文表示，港息會跟隨美息步伐，但重申市場仍穩定有序，對此不太擔心。

他表示，雖然美息未有上調，但仍有兩點值得注意，一是通脹趨勢，雖然聯儲局主席鮑威爾講通脹下降好多，但離2%的目標仍「不知要行幾長，亦可能難過以前」。他稱，當前美國服務業通脹，尤其是勞工市場未必真回落，而住屋通脹較預期輕微上升，仍需留意美國勞工及房屋市場數據走勢。

他另指，美息往後如何走，還需注意美國金融環境收緊。近期美國長債息上升，儲局需考慮加息幅度是否需那麼多。他強調，聯儲局未有排除加息的可能性，因為通脹仍未回到2%的目標利率，但亦清楚表示減息為時尚早，未去到這個階段，後續儲局要考慮會否再加息，以及若加息已見頂，利率會在高位維持多久。

萊坊王兆麒：未來數月內仍有機會加一次P

王兆麒預計今個加息週期在短期內將會完結。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，美國11月議息宣布暫停加息，但預計今個加息週期在短期內將會完結，同業拆息（H）或已見頂，但現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，不少中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。

香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率（P)，但由於銀行體系結餘維持500億以下，與香港與美國，息差不會收窄，未來幾個月內香港仍有機會加一次P，相信P 利率動向仍是影響香港樓價最大因素。

預料今年餘下時間新盤反應仍會比二手盤好，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻，中和高息帶來的壓力。預計現時高息負面因素會在2024年下半年時開始紓緩，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。

中原王美鳳：料美息率明年起回落

王美鳳料美息率約於明年起回落。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國維持利率不變符市場預期，以便有更多時間觀察早前累積加息後之滯後作用，美國息率政策仍較取決於通脹走勢、經濟就業狀況等因素，姑勿論年內美國會否再加息一次，市場已預期年底加息周期見頂機會較大，息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間，預期美國息率約於明年下半年開始掉頭回落。

港息方面，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5.875%不變，料其他銀行將陸續跟隨，市場新造按息維持主要為4.125%水平。王美鳳指出，近日與樓按相關的1個月港元拆息回落至5%以下，美息不變的情況下港息亦維持不變，但礙於拆息仍高於市場按揭息率，反映銀行未解除加息壓力，年內按息仍視乎美息及港元拆息變化及銀行資金成本考慮，但由於息率已幾近見頂，預期年內本港按息仍處4厘多水平。相信市場已預期按息會維持現時4厘多附近水平一段時間，故此息率因素對市場影響將會逐步淡化。

美聯布少明：料第四季一手成交急升逾4成

布少明相信樓價有機會止跌回穩。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，美國聯儲局一如市場預期息率維持不變，並已連續兩次未有加息，至於本港大型銀行亦維持最優惠利率不變。縱使近日有銀行調高小額樓按鎖息上限0.15厘，但升幅輕微，相信對供款壓力影響不大。在息口趨穩定之下，加上減辣效應，料11月及12月的住宅物業交投加快，一手成交量更將重上逾千宗水平，帶動第四季一手成交升至3,000宗，較第三季按季急升超過4成。至於樓價，相信有機會止跌回穩。

市場指近日有大型銀行上調小額貸款的鎖息上限，當中300萬元以下樓按鎖息上限由4.125厘調升至4.275厘，調高0.15厘。假設以借貸額300萬元、年期30年計算，每月供款上調至約14,802元，較原先供款增加約263元。

至於借貸額300萬至400萬元，鎖息上限調高0.1厘，由4.125厘調升至4.225厘。假設以借貸額400萬元、年期30年計算，每月供款上調至約19,619元，較原先供款增加約233元。至於借貸額400萬元以上則維持4.125厘。由於升幅相當輕微，相信對供款壓力影響有限。

利嘉閣黃詠欣：明年初或提高按揭優惠

黃詠欣料明年初或提高按揭優惠

另一方面，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，美國12月加息機會亦不高，相信美息已經見頂，但估計短期內不會調頭減息；香港方面，現時一個月港元拆息仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日更有大型銀行針對300萬元以下細額按揭加封頂息。

黃詠欣解釋，有大型銀行微調細額按揭的鎖息上限，貸款額300萬元以下的H按鎖息上限(4.225%-4.275%)，較貸款額400萬以上的鎖息上限(4.125%)高0.1%至0.15%，以每100萬元貸款額計，每月供款差58.3元至87.5元。差幅不算太誇張，但亦反映出銀行的按揭取態較過去審慎。但她預計，隨着施政報告宣布減辣，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善之下，銀行開始部署下年按揭生意，下年初可能會相對提高按揭優惠。

由於預計港銀短線減息機會不大，加上樓市回調，令不少物業估值下調。黃氏提醒，早年選用發展商按揭計劃，或有財務機構一按及二按的人士，要盡早檢視供款息率變化，盡早安排轉按回銀行的按揭計劃，以防出現因物業價值下跌，而被財務機構要求補回樓價差額，又或是call loan的風險。

港置馬泰陽：二手交投按季有望增至逾8,000宗水平

馬泰陽認為二手交投按季有望增至逾8,000宗水平。

港置行政總裁馬泰陽表示，今日美國聯儲局宣佈維持利率不變，聯邦基金目標利率維持於5厘至5.25厘。連同9月，美聯儲局已2次暫緩加息，而本港亦有大型銀行維持最優惠利率不變。

再者，上周三公佈的《施政報告》，提出多項有關樓市措施，包括額外印花稅適用年期由3年縮短至2年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半至7.5%、針對外來人才的置業印花稅由「先徵後退」改為「先免後徵」、延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期等，有助減低住宅物業的交易成本，料住宅物業交投將提速。

回顧第3季樓市，新盤市場方面，香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，第3季新盤銷售量錄2,091宗，較第2季的2,752宗減少約24%，連跌2季。不過，上周《施政報告》提出多項有關樓市措施，有利住宅物業交投。展望第4季，新盤銷售量在發展商積極推售下，料有望回升至約3,000宗的今年季度次高水平(見圖)，而二手交投按季有望增至逾8,000宗水平。

經絡按揭曹德明：料本港拆息將繼續維持高水平

曹德明料本港拆息將繼續維持高水平。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行宣布最優惠利率（P）維持不變，業主的供樓負擔未有再進一步增加，加上日前《施政報告》推出的多項新樓按措施，相信對現時疲弱的樓按市場相對正面。

曹德明表示，美國失業率仍保持低位，油價高企以及房價指數上揚下，加上俄烏及以巴等地緣政治問題令通脹前景仍存在很多不確定性，相信聯儲局將繼續密切觀察市場狀況以及通脹走向，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，相信目前暫未有調頭減息的機會。美息高企下，料本港拆息將繼續維持高水平一段時間。

今日本港一個月HIBOR報4.88厘，自今年9月12日起一直維持4.5厘以上水平，料年內HIBOR將繼續高位橫行，在資金成本持續高企下，上月香港按揭證券有限公司已上調定息按揭的年利率0.49厘，此外近月早有個別大型銀行低調上調小額貸款的Ｈ按鎖息上限0.15厘，使該行指定貸款額的新造按息由4.125厘增加至4.275厘，顯示香港銀行仍有加息壓力。曹德明認為銀行將繼續密切注視市場動向，並會根據自身資金成本以及公司策略，不排除再多一次上調最優惠利率（P），幅度約0.125厘左右，其後港美息口將暫時見頂並維持高位一段時間。曹德明表示，有意置業人士仍需留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。