新聞追擊｜流浮山一帶多棕地礙住宅發展

　　（星島日報報道）流浮山一帶現時為港人休憩勝地，惟根據政府早前公布的北部都會區發展策略，該區日後有機會增建多達七萬個住宅單位，未來發展將會大變天。地產界人士估計，流浮山背山面海，參考赤柱一帶的規劃，料會以中低密度形式發展。不過，本報翻查新界棕地使用及作業現況研究提供的資料，留意到原來白泥、天水圍及流浮山一帶，現時共有多達九十公頃的棕地，當中近三分之一用作露天貯物，而本報實地觀察再發現，當區的不少棕地均位於流浮山道及深灣路等主要公路附近，其中前往白泥的其中一段只有單程路。地區人士分析，政府需要另覓地方安置相關作業者，否則勢成區內發展的阻力，並需要大規模擴闊原有道路，始能增建住宅。

　　國務院早前公布《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》後，港府隨即研究興建鐵路連接本港洪水橋與深圳前海，打通兩地的發展脈絡。政府早前公布的北部都會區發展策略曾形容，流浮山至白泥一帶背山面海，仍有大量可用的土地資源，加上政府擬於流浮山設一個分站，並探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統，勢將流浮山打造為一個發展重鎮。

  港府早前估計，把流浮山及尖鼻咀一帶土地納入洪水橋/厦村新發展區範圍，可新增四萬七千至五萬二千個住宅單位供應，而流浮山至白泥一帶，有潛力供應約一萬五千五百個至一萬七千五百個住宅單位。換言之，流浮山一帶日後可最多增建七萬個單位。

  資料顯示，尖鼻咀至白泥現時主要依靠兩條路接通，當中白泥至流浮山由稔灣路貫穿，至於流浮山至尖鼻咀則由深灣路貫穿。據本報記者日前於區內所見，這兩條道路將區內發展分隔為兩部分，當中以道路的西北部分，鄰近臨海位置，區內不乏淺灘，故亦有候鳥棲息，假日亦會吸引市民摸蜆，生態價值較高，有不少農莊及果園等。

  至於相關道路的東南位置，據本報早前實地觀察，留意到區內不乏平坦用地，現時有大量棕地作業，故亦有不少大型貨車出入。本報記者於流浮山啟程前往下白泥，原定的車程僅約二十分鐘，惟因應區內有大量貨櫃車出入，路面相當擠塞，致行車時間延長至約四十分鐘。

  本報亦翻查發展局「新界棕地使用及作業現況研究」的資料，留意到根據二〇一七年八月至二〇一八年十月期間的土地狀況，白泥、天水圍及流浮山一帶，合共約有九十公頃的棕地。資料亦顯示，天水圍及流浮山一帶約有六十四公頃棕地，現時大多用作物流及貨運作業，以及露天貯物用地。至於白泥則有約二十六公頃棕地，當中近一半為露天貯物用地。地產界人士指出，因應政府在進行相關研究後，除了位於流浮山的沙江圍用地外，其他用地均未有研究改劃作棕地發展，故相信區內棕地作業仍然持續。

  曾於區內有工程項目發展經驗的資深產業測量師黃雍盛指出，預料區內未來的發展，亦會以現時的流浮山海鮮坊一帶為中心，然後再透過自動捷運系統向兩邊伸延，因應區內有大量棕地作業，故相信政府未來或需大量收地以加快發展。他建議，政府可在行政措施上入手，以協助區內棕地作業者「遷移」，例如發展局轄下短期租約用地，可優先讓區內作業者租用，讓他們可以及早搬遷；同時若區內作業者自行覓到其他用地，政府亦可為他們提供支援，讓他們可加快處理城規流程。

  黃雍盛指出，若政府銳意加大區內發展，將需要大規模擴闊區內道路，亦需處理渠道及水電接駁等設施，故將需要投入相當多資源，惟一旦相關基建能夠落實，料相關發展潛力將會釋放。他認為，政府可以就區內發展，參考赤柱一帶的規劃情況，沿岸一帶保留其生態價值，讓市民旅遊觀光，至於稔灣路東南的用地，部分現時發展作棕地，則可進行中低密度發展，料樓高可建十多層。

  元朗區議員鄧家良指出，流浮山一帶靠近前海，同時亦靠近位於深圳的「一地兩檢」口岸，有地理優勢，當區居民均表示歡迎，希望未來能原區安置和就業，減輕外來交通壓力。

  政府有意全面優化及整治流浮山的餐飲和旅遊設施，保持海鮮蠔港的小鎮風貌，為大量增加的居住及工作人口，提供優質及具地方特色的餐飲休閒服務。業界建議，政府可在現有海鮮舫的基礎上，向兩邊的海濱位置伸延發展，將該區打造為恍似尖東海傍的大型旅遊景點。

  流浮山一帶現時發展以海鮮舫為中心，區內以海鮮市場及餐飲設施聞名。據本報記者日前於流浮山現場所見，漁民每日均會將大量海鮮產品運往碼頭，吸引市民遠道由市區前來購買；同時亦有不少於附近觀光的市民，前來享用海鮮食品及購買紀念品等。

  產業測量師黃雍盛指出，區內現時已經為一個成熟的旅遊景點，本身已有其經濟價值，因此建議政府當局應在現有的基礎上發展。他稱，按照現時區內情況，建議海鮮舫及附近一帶旅遊點有必要保留，然後海鮮舫外的巴士站則需要進行擴建，然後再於對開的位置才興建新式發展，從而將城鎮及鄉郊的「味道」分隔，同一區內產生兩種不同風味的環境，同時亦各具特色。

  熟悉區內發展的元朗區議員鄧家良憶述，二〇〇九年規劃署曾欲將流浮山發展成海岸，惟計畫最後不了了之。他形容，現時流浮山恍如「一片死海」，並指自己與居民一直等待區內發展，「已等到麻木」。他坦言：「十年後，我都唔知喺唔喺到，但今日的民意覺得有規劃發展才有進步，希望政府盡快落實細節。」他建議，當局可參考尖沙嘴東部的海濱長廊，擴大和美化流浮山沿海範圍，將其變成新一個大型旅遊景點。

  鄧家良指，流浮山鄰近深圳一地兩檢口岸，擁有地理環境優勢，加上港深西部鐵路涵蓋流浮山、廈村、洪水橋等地，有完善的交通網絡，故相信若有完整管理規劃發展，能帶來一定的經濟效益。至於環境方面，他指雖明白紅樹林有保育價值，但任由其繁殖生長同時，亦惹來大量蛇蟲鼠蟻和囤積垃圾，一直困擾着居民，因此認為必須平衡保育和居民的需要。

  流浮山與深圳前海發展區僅一灣之隔，政府有意於區內建立規模媲美數碼港的地標性創科設施，例如創新孵化中心等。據創科界人士分析，因應流浮山與內地僅一灣之隔，惟卻有兩套完全不同的法律體系，當中香港的法律採用普通法，業界普遍認為對於知識產權的保障更大，故相信只要流浮山一帶的鐵路體系進一步完善後，將吸引需要與內地企業洽商，同時需要進行大量創科研發的公司進駐。

  創新及科技局局長薜永恒早前表示，將於流浮山建立媲美數碼港的地標性創科設施，佔地約五公頃。據悉，當局期望能匯聚各實驗室力量一同研發，預料可與一灣之隔的前海現代服務業，產生協同效應。據創科界人士分析，因應流浮山與內地僅一灣之隔，惟卻有兩套完全不同的法律體系，當中香港的法律採用普通法，法律條文源於過去發生的事情，對知識產權的保障，將更有助於新興產業的發展。

  雲端與流動運算專業人士協會數字經濟委員會主席邵志堯表示，由於創科行業的精神在於不斷研發新技術，因此在行業的發展的過程中，需要在法制上得到知識產權的保障，才可推動業界不斷進行研究。他稱，因應流浮山的地理優勢，相信將吸引需要與內地通商的創科公司進駐，以香港為基地，再向內地城市拓展生意。

  邵志堯稱，區內另一賣點為屬於新發展區，相信租金水平亦會較低，有助減低企業的租金成本，有助創科公司集中資源發展新技術；他預料，本港未來將會發展成新格局，流浮山一帶成全新創科中心，而中環一帶則保持為傳統商業區。