新闻追击｜流浮山一带多棕地碍住宅发展

　　（星岛日报报道）流浮山一带现时为港人休憩胜地，惟根据政府早前公布的北部都会区发展策略，该区日后有机会增建多达七万个住宅单位，未来发展将会大变天。地产界人士估计，流浮山背山面海，参考赤柱一带的规划，料会以中低密度形式发展。不过，本报翻查新界棕地使用及作业现况研究提供的资料，留意到原来白泥、天水围及流浮山一带，现时共有多达九十公顷的棕地，当中近三分之一用作露天贮物，而本报实地观察再发现，当区的不少棕地均位于流浮山道及深湾路等主要公路附近，其中前往白泥的其中一段只有单程路。地区人士分析，政府需要另觅地方安置相关作业者，否则势成区内发展的阻力，并需要大规模扩阔原有道路，始能增建住宅。

　　国务院早前公布《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》后，港府随即研究兴建铁路连接本港洪水桥与深圳前海，打通两地的发展脉络。政府早前公布的北部都会区发展策略曾形容，流浮山至白泥一带背山面海，仍有大量可用的土地资源，加上政府拟于流浮山设一个分站，并探讨兴建尖鼻咀至白泥自动捷运系统，势将流浮山打造为一个发展重镇。

  港府早前估计，把流浮山及尖鼻咀一带土地纳入洪水桥/厦村新发展区范围，可新增四万七千至五万二千个住宅单位供应，而流浮山至白泥一带，有潜力供应约一万五千五百个至一万七千五百个住宅单位。换言之，流浮山一带日后可最多增建七万个单位。

  资料显示，尖鼻咀至白泥现时主要依靠两条路接通，当中白泥至流浮山由稔湾路贯穿，至于流浮山至尖鼻咀则由深湾路贯穿。据本报记者日前于区内所见，这两条道路将区内发展分隔为两部分，当中以道路的西北部分，邻近临海位置，区内不乏浅滩，故亦有候鸟栖息，假日亦会吸引市民摸蚬，生态价值较高，有不少农庄及果园等。

  至于相关道路的东南位置，据本报早前实地观察，留意到区内不乏平坦用地，现时有大量棕地作业，故亦有不少大型货车出入。本报记者于流浮山启程前往下白泥，原定的车程仅约二十分钟，惟因应区内有大量货柜车出入，路面相当挤塞，致行车时间延长至约四十分钟。

  本报亦翻查发展局「新界棕地使用及作业现况研究」的资料，留意到根据二〇一七年八月至二〇一八年十月期间的土地状况，白泥、天水围及流浮山一带，合共约有九十公顷的棕地。资料亦显示，天水围及流浮山一带约有六十四公顷棕地，现时大多用作物流及货运作业，以及露天贮物用地。至于白泥则有约二十六公顷棕地，当中近一半为露天贮物用地。地产界人士指出，因应政府在进行相关研究后，除了位于流浮山的沙江围用地外，其他用地均未有研究改划作棕地发展，故相信区内棕地作业仍然持续。

  曾于区内有工程项目发展经验的资深产业测量师黄雍盛指出，预料区内未来的发展，亦会以现时的流浮山海鲜坊一带为中心，然后再透过自动捷运系统向两边伸延，因应区内有大量棕地作业，故相信政府未来或需大量收地以加快发展。他建议，政府可在行政措施上入手，以协助区内棕地作业者「迁移」，例如发展局辖下短期租约用地，可优先让区内作业者租用，让他们可以及早搬迁；同时若区内作业者自行觅到其他用地，政府亦可为他们提供支援，让他们可加快处理城规流程。

  黄雍盛指出，若政府锐意加大区内发展，将需要大规模扩阔区内道路，亦需处理渠道及水电接驳等设施，故将需要投入相当多资源，惟一旦相关基建能够落实，料相关发展潜力将会释放。他认为，政府可以就区内发展，参考赤柱一带的规划情况，沿岸一带保留其生态价值，让市民旅游观光，至于稔湾路东南的用地，部分现时发展作棕地，则可进行中低密度发展，料楼高可建十多层。

  元朗区议员邓家良指出，流浮山一带靠近前海，同时亦靠近位于深圳的「一地两检」口岸，有地理优势，当区居民均表示欢迎，希望未来能原区安置和就业，减轻外来交通压力。

  政府有意全面优化及整治流浮山的餐饮和旅游设施，保持海鲜蚝港的小镇风貌，为大量增加的居住及工作人口，提供优质及具地方特色的餐饮休闲服务。业界建议，政府可在现有海鲜舫的基础上，向两边的海滨位置伸延发展，将该区打造为恍似尖东海傍的大型旅游景点。

  流浮山一带现时发展以海鲜舫为中心，区内以海鲜市场及餐饮设施闻名。据本报记者日前于流浮山现场所见，渔民每日均会将大量海鲜产品运往码头，吸引市民远道由市区前来购买；同时亦有不少于附近观光的市民，前来享用海鲜食品及购买纪念品等。

  产业测量师黄雍盛指出，区内现时已经为一个成熟的旅游景点，本身已有其经济价值，因此建议政府当局应在现有的基础上发展。他称，按照现时区内情况，建议海鲜舫及附近一带旅游点有必要保留，然后海鲜舫外的巴士站则需要进行扩建，然后再于对开的位置才兴建新式发展，从而将城镇及乡郊的「味道」分隔，同一区内产生两种不同风味的环境，同时亦各具特色。

  熟悉区内发展的元朗区议员邓家良忆述，二〇〇九年规划署曾欲将流浮山发展成海岸，惟计画最后不了了之。他形容，现时流浮山恍如「一片死海」，并指自己与居民一直等待区内发展，「已等到麻木」。他坦言：「十年后，我都唔知喺唔喺到，但今日的民意觉得有规划发展才有进步，希望政府尽快落实细节。」他建议，当局可参考尖沙嘴东部的海滨长廊，扩大和美化流浮山沿海范围，将其变成新一个大型旅游景点。

  邓家良指，流浮山邻近深圳一地两检口岸，拥有地理环境优势，加上港深西部铁路涵盖流浮山、厦村、洪水桥等地，有完善的交通网络，故相信若有完整管理规划发展，能带来一定的经济效益。至于环境方面，他指虽明白红树林有保育价值，但任由其繁殖生长同时，亦惹来大量蛇虫鼠蚁和囤积垃圾，一直困扰着居民，因此认为必须平衡保育和居民的需要。

  流浮山与深圳前海发展区仅一湾之隔，政府有意于区内建立规模媲美数码港的地标性创科设施，例如创新孵化中心等。据创科界人士分析，因应流浮山与内地仅一湾之隔，惟却有两套完全不同的法律体系，当中香港的法律采用普通法，业界普遍认为对于知识产权的保障更大，故相信只要流浮山一带的铁路体系进一步完善后，将吸引需要与内地企业洽商，同时需要进行大量创科研发的公司进驻。

  创新及科技局局长薜永恒早前表示，将于流浮山建立媲美数码港的地标性创科设施，占地约五公顷。据悉，当局期望能汇聚各实验室力量一同研发，预料可与一湾之隔的前海现代服务业，产生协同效应。据创科界人士分析，因应流浮山与内地仅一湾之隔，惟却有两套完全不同的法律体系，当中香港的法律采用普通法，法律条文源于过去发生的事情，对知识产权的保障，将更有助于新兴产业的发展。

  云端与流动运算专业人士协会数字经济委员会主席邵志尧表示，由于创科行业的精神在于不断研发新技术，因此在行业的发展的过程中，需要在法制上得到知识产权的保障，才可推动业界不断进行研究。他称，因应流浮山的地理优势，相信将吸引需要与内地通商的创科公司进驻，以香港为基地，再向内地城市拓展生意。

  邵志尧称，区内另一卖点为属于新发展区，相信租金水平亦会较低，有助减低企业的租金成本，有助创科公司集中资源发展新技术；他预料，本港未来将会发展成新格局，流浮山一带成全新创科中心，而中环一带则保持为传统商业区。