舊樓收購價四年急漲15%
2021-08-31 04:30
(星島日報報道)市區靚地買少見少,令不少財團藉舊樓併購增加土儲,領航集團主席高兆霆表示,過去四年舊樓收購價急升約15%,因「麵粉價」水漲船高,令部分發展商卻步,買賣雙方陷於膠着,導致部分收購活動頻以「泡湯」收場,並形容現今市況為有價無市。
高兆霆接受本報訪問時指出,近年市區土地屬罕有供應,令舊樓收購競爭亦趨激烈、收購難度亦愈來愈高。他分析指出,現今市區可供收購的舊樓,樓高近三層已近絕迹,樓高五層的亦已買少見少,現今市場上可供收購的舊樓均以七層高起,但因地積比率所限,項目涉及的業權份數亦愈來愈多,即每戶可瓜分的賠償亦愈少,直接推高收購難度,再加上近期樓價直逼歷史高位,帶動部分舊樓業主叫價強硬,收購買賣經常「計唔掂數」,令買賣雙方陷於膠着狀態,形容現今市況為有價無市,收購活動頻以「泡湯」收場。
對於近期舊樓收購價升幅,高氏指出,本港二手市場樓價近年高踞不下,舊樓收購價會跟隨大市調整,賠償金額一般以樓齡七年內的新入伙盤作標準,故推動舊樓收購價於近年「水漲船高」,估計舊樓收購價於過去四年急漲約15%。 他直言,近年舊樓收購價不斷上升,對業界而言可謂壞消息,而且現時市場上舊樓放盤甚少,部分業主叫價亦強硬,令成交量於低位徘徊,他更直言,因「麵粉價」近年水漲船高, 令部分發展商卻步,除非舊樓長期日久失修,導致維修成本高昂,否則舊樓業主不會輕易接受收購。
對於近期新界北地區地價屢創新高,高兆霆回應指,現時市區土地已接近零供應的局面,故政府近年主力發展新界區,因區內可供發展的土地較多,實屬合理做法,惟新界區地價亦衝破9000元水平,現時難以評論是否屬高價,因部分地區沒有地價指標。但另一方面,目前九龍及港島區可供收購的舊樓數量甚少,而可成功收購的項目更「買少見少」,希望政府當局積極釋放土地供應。
事實上,近年投地市場競爭激烈,大型發展商紛以高於市場估值上限出價搶地,令中型發展商難以增土儲,儘管以合組財團的方式入標,投地亦頻頻落空,直接推動中小型發展商轉戰舊樓併舊,但隨著市區可供收購的舊樓大減,收購活動亦有所下降。
他亦透露,本港大型發展商於土地儲備上甚具實力,於多區紛持有大量舊樓,甚至有部分項目早已達強拍門檻,但尚未申請進行強拍,採「按兵不動」作長線收租用途,故該批土地供應仍未釋放。
另外,對於哪一區舊樓最受發展商追捧,高兆霆回認指,發展商向來鍾情於港島區舊樓,主要因素為位置好,若靠近鐵路當然最理想,但該類供應於市場上已接近絕迹。
另一方面,對於今年樓價走勢,他指出,受剛性需求帶動,料今年樓價仍有約3%上升空間,因環球疫情尚未穩定,加上中港兩地至今仍未通關,同時,本港人均收入停滯不前,故樓價於短期內大幅飆升的機會不大。
至於市場主導的單位,料以一房及兩房單位作主導,過去數年間,開放式單位曾經受追捧及熱賣,惟近年市況已出現轉變,買家對生活空間愈來愈講究,故發展商近年已一改發展策略,近期開售單位均以一房及兩房作主導。
本港土地供不應求,領航地產主席高兆霆指出,市區舊樓買少見少下,直接推高舊樓收購價,整體市況亦趨膠着,故建議增加地積比率,及放寬土地用途限制,以有效釋放潛在土地供應,以解決一地難求的困局。
高兆霆指出,現時港島區地積比率介乎8至10倍,而收購舊樓的賠償金額,則由可建樓面而釐定,隨本港樓價高踞不下,令大部分舊樓業主叫價強硬,導致收購活動「計唔掂數」,若政府當局可放寬地積比率,作為舊樓收購中介,對業主作出的賠償金額亦可同步增加,收購重建效率亦可提升,此舉對業界,發展商及政府屬三贏局面,故建議地積比率由現時的8至10倍,增至9至11倍。
他續指,事實上,樓宇隨時間增長會浮現很多問題,但因本港土地供不應求,樓價長處升軌,而且業主叫價強硬,令收購活動停滯不前,但舊樓樓齡動輒六、七十年,維修成本高昂,部分更因日久失修,需由政府資助維修,故他認為屬浪費公帑,同時亦拖慢社會重建工作。
另外,他再指,近期舊樓收購亦面對不少困難,如業界常就失蹤業主感到氣餒,由於部分業主早於多年前購入多個物業,並作長線收租用途,但不少早已移居海外,但當他們一旦離世,而且沒有設下遺囑,其下一代並不知情,對於收購公司而言,該類個案需付出大量人力物力,故政府當局可伸出援手,於強拍條例上作出支援。
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