樓市將適度「減辣」 非全撤

特首李家超下周三發表新一份《施政報告》，最受關注莫過於俗稱「辣招」的樓宇需求管控措施會否有調整。《星島》獲悉，《施政報告》將宣布「減辣」，但幅度未必如外界要求之大，料不會全面撤辣；政界預料針對非本地買家的買家印花稅（BSD）將放寬，有助外來合資格人才在港置業。當年主事官員、前運房局局長張炳良向《星島》表示，前屆政府推出辣招時的「非常時期」確實已有明顯改變，不能再成為如今維持措施的理據。不過他提醒住宅剛性需求仍在，現時樓價仍處於市民較難負擔水平，政府考慮是否調整措施時，必須留意市場如何解讀。
本港樓市於2021年高位至今，已下跌約15%，雖然今年初曾反彈，但很快掉頭回落，差估署數據顯示樓價已連跌4個月。政商界近月紛紛要求樓市「減辣」，其中地產建設商會主席梁志堅要求全面撤辣，即一次過取消BSD、從價印花稅（AVD，前身為雙倍印花稅DSD）及額外印花稅（SSD）。民建聯則建議港人買第二個物業印花稅減至6%；新民黨主張永久居民首置600萬或以下物業，印花稅劃一100元。
放寬非本地買家印花稅

據悉，《施政報告》勢將落實樓市「減辣」，具體稅項、幅度仍待敲定，料不會一次過撤銷所有辣招。政圈則傳出，來港合資格專才買樓放寬BSD、港人買第二個物業減印花稅，較大機會推出。

2012年加入梁振英政府的張炳良，是當年推出「雙辣招」的主事官員，他接受《星島》訪問時表明，作為前官員，不應直接評論或建議現屆政府政策，但從客觀因素分析，他在2012、2016年兩度「加辣」時，曾形容是「非常時期的非常措施」，當時背景是自2008年金融海嘯以來，在美國量化寬鬆等措施帶動下，環球經濟處於低息環境，資產價格上升，本港物業市場供求失衡導致樓價大幅上升。政府要遏止樓市泡沫，同時透過需求管理確保樓價不會升得過急，嚴重超出市民負擔能力，當時取得顯著成效。 

不過，他直言，沒預期美國量寬會維持那麼久，甚至疫情出現後仍持續及加劇，一直到去年烏克蘭戰事發生，國際經濟形勢逆轉。他同意，辣招持續時間完全超出當時制訂政策時的預期，而這背景基礎目前已不再存在，因環球已回到高息時期。
港樓市未算嚴重萎縮

「有些人會覺得，當已經不再是『非常時期』，措施可以撤銷，因為這些印花稅是有針對性的特殊稅項，不是基本稅項。」他提醒政府任何舉動措施，都要小心市場如何解讀，有時未必和政府預期一致，「當市場信心崩潰，覺得（樓價）會大跌時，最終一定會大跌，反之亦然。」

張炳良續指，任何地方樓價從來不會只上不落，任何政府亦無能力扭轉市場大勢，但必須要做的是避免樓價大上或大落，尤其房地產是構成資產市場的重要部分，一旦大跌會導致市民不敢消費和投資，引致惡性循環的經濟衰退，因此是否撤辣，涉及政府對市場狀況的判斷。

他個人分析，若參考外圍因素，包括息口高、不再量寬、多個主要市場過去兩年樓價回落等，香港過去一兩年的樓市跌幅，仍未算形成「嚴重萎縮」。翻查資料，張炳良任內最後一次宣布調高印花稅（2016年11月）時，二手樓價指標中原城市領先指數（CCL）徘徊在144水平，而上周最新數字是157，顯示今日樓價仍高於當日「加辣」水平。他分析：「市場對物業的剛性需求仍在，政府仍需加速興建房屋，市場卻又覺得一些管控措施要寬鬆，這是一種混合狀態。」

樓市疲弱下，政府賣地計劃亦頻頻流標。他認為地產商投標考慮因素多，包括實利和策略考慮，「他們打開門做生意，當然希望購入土地的價格便宜一點，並預判後市在適當時機賣樓」。他指目前樓市不確定性相當高，地產商謹慎亦可理解。