來論｜土地供應的「因」與「果」

隨着近月發展商重拾銷售步伐，焦點樓盤連環登場。在位置相近的樓盤短時間內同期推出的情況下，新盤市場出現「百家爭鳴」的局勢，多區均出現「新盤戰」。這個現象的出現，根源在於土地供應的步伐。以下將以此為起點，檢視近年土地供應的「因」與「果」。
密集推地  預示未來私樓供應重鎮

自90年代後，大型新市鎮發展速度大幅放緩，而且受市場波動影響，政府一度停止造地多年。面對市況回暖，政府的土地儲備不足以應付上升的住屋需求。加上自2018年，政府修訂《長遠房屋策略》中目標的公私營房屋供應比例，由六四比改為七三比，令私樓用地更加捉襟見肘。因此，當有新發展區的熟地供應進入收成期，便立刻撥入賣地表推出市場。早些年的將軍澳，以及近年的啟德，便是短期內密集推地的例子。以2019/20年度為例，在該年七幅批出的私樓用地中，有四幅均來自啟德，佔比超過一半。

以上的趨勢已經在近年私樓落成量的分布上得到反映，西貢區（包括將軍澳）及九龍城區（包括啟德）分別為2021及2022年最多供應落成的地區，佔整體比例的29%和20%。展望未來5年，隨以往的推地步伐演變成落成量的高峰期，啟德作為供應重鎮的角色將會持續。透過整合最新的建築圖則及售樓說明書資料，我們預計九龍城區（包括啟德）將在未來5年內提供約21,600個單位，即佔新落成樓單位總數約23%，而大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地。

在土地供應不足，供求失衡下，香港高企的樓價對於市場行為也產生了重大的影響。在負擔能力下降的情況下，有意置業的人士只能「將貨就價」，才能登上置業階梯，而這往往意味着放棄居住空間以換取一個較低總價的單位。這導致納米及小型單位以銀碼細、上車易取勝，從而成為剛需的主流，造就這類單位在2019年所錄得的售出比率穩超90%，高於中型單位。
土地供應不足  造就納米戶壟斷剛需

隨政府近年兩次放寬按揭成數規例，令所需首期金額減少，置業人士的負擔能力以及購買較大面積單位的意欲均有所提升。加上資助房屋供應的增加，為預算有限的買家提供具競爭力的替代選項，導致納米及小型單位的吸引力有所下降。因此，從2020年第二季開始，中型單位的售出比率就超過了納米及小型單位，並維持至今。然而，這不代表納米單位會因而完全消失。基於最新的城市規劃及建築圖則申請，我們預計納米單位的落成量將於2023年達到頂峰，並在2024至2025年開始漸趨平穩。
吸取經驗  保持戰略定力造地建屋

前事不忘，後事之師，以往土地供應種下的「因」，均會帶來今日以至未來的「果」。歸根究柢，正如我們在近期發表的《十年房屋落成量預測2023》報告中指出，無論是增加房屋供應或是增加居住空間，都需要更多土地才能實現。造地是長年累月的大事，即使面對短期的經濟波動，也需要持之以恆。我們希望，隨交椅洲人工島及北部都會區等大型造地計畫的推進，能為香港打下堅實基礎，讓大眾市民可以有一個更宜居的家園。
葉文祺
團結香港基金副總裁
梁躍昊
團結香港基金研究員