三大專家剖析樓市新去向

（星島日報報道）為慶祝星島新聞集團踏入85周年，本報昨日舉辦《2023年地產復甦轉勢講座—把握樓市新機遇》，邀請到三大專家為讀者剖析樓市去向。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為，政府積極引進外來人才為樓市重要利好因素。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚建議政府先考慮取消額外印花稅。香港專業地產商會會長及資深投資者蔡志忠指出，近期歐美銀行相繼發生問題，或導致資金「東升西落」。
港大鄒廣榮表示，政府積極引入外來人才，對樓市具正面影響，因為隨着本港人口增加，對住宅需求自然跟隨上升，具體效益則要視乎引入外來人才的速度有多快及有多大。
美持續加息壓通脹

他又說，美國通脹升溫，除俄烏戰事導致能源價格上漲，以及疫情影響供應鏈之外，美國減少進口價格廉宜的中國商品，是當地通脹向上重要原因之一，因此美國持續加息去平穩物價。

鄒廣榮又稱，樓市不會如股市般波動，價格「跳上跳落」，要預測樓市長遠趨勢，較準確方法是將住宅租金回報率，減去美國10年期國庫債券孳息率。他指出，當市場看好後市時，普遍傾向承受較高的風險溢價，即投資者願意接受較低的租金回報率，當減去10年期美債孳息率，有機會出現負數，例如1997年第2季，反映市場相當樂觀；相反，2003年第2季沙士及2009年第1季次按危機，則錄得較明顯正數，反映市場過度悲觀，之後樓市反彈。
「辣招」未能調控樓價

泓亮張翹楚表示，政府推出需求管理措施，即俗稱的「辣招」已超過12年，期間的數據顯示，並未能達致政府當初推出「辣招」壓抑樓價上升的原意，例如2013年推出從價印花稅措施，對樓價沒有很大影響，及至2016年從價印花稅再「加辣」，購買第2個單位須付額外15%的印花稅項，推出後樓價依然繼續上升。

他續稱，辣招推出未能調控樓價上升，卻「有效」壓抑成交宗數，樓價因此而受控制，每年成交宗數由實施「辣招」前十多萬宗，逐步減少，直至近兩年加上疫情的關係，每年成交宗數僅得4萬多宗，較高峰期回落不少，成交宗數下降，同時令庫房在物業稅收亦大幅減少。

張翹楚續說，政府現時是否「撤辣」處於兩難局面，但在辣招與樓價沒有太大關係時，可先考慮取消額外印花稅（SSD），令部分因經濟問題而需要賣樓套現的業主，不須繳付這些懲罰性稅項。

對於政府調整印花稅稅階，他表示，實際上受惠的僅在樓價1008萬以下單位，能減輕買家負擔的金額亦只有數萬元，對於有意入市的買家幫助不大，期望可將受惠的單位樓價擴至約1500萬。

資深投資者蔡志忠亦同意政府可先撤銷SSD。他表示，雖然「撤辣」有機會加快樓價升勢，但取消SSD，同時可以令二手市場供應量大增，在供應大增的情況下，會中和樓價上升的幅度，樓價最終會保持平穩發展。
倡分三階段「撤辣」

他又說，當年推出「辣招」屬臨時措施，但至今已實施超過12年，相關措施扭曲市場情況，期望政府可分階段「撤辣」，首先撤銷SSD，釋放供應量，下半年可撤銷買家印花稅（BSD），最後取消新從價印花稅（DSD），令「辣招」措施可完成歷史使命。

蔡志忠又指出，美國及歐洲近期相繼有銀行問題，導致投資者蒙受很大損失，部分內地投資者已經查詢將資金調往本港，相信資金有機會出現「東升西落」的流向，只要有少部分流入樓市，樓價已經向上。

他又說，今年美息將見頂，相信有機會在現水平徘徊一段時間，然而明年美國舉行大選，美國有機會減息爭取選票。