白居二逾半中籤者棄入市

2022-09-13 00:00

九七後落成的大批居屋,樓齡已紛紛踏入二十年,未能承做高成數按揭。
九七後落成的大批居屋,樓齡已紛紛踏入二十年,未能承做高成數按揭。

(星島日報報道)為協助基層家庭上車而推出的白表居屋第二市場計畫(俗稱白居二)需求殷切,連續三年錄得破十萬宗申請,房委會亦因而決定大增配額至四千五百個。對上一輪的「白居二 2020」,購買資格近月陸續到期,但房委會數字顯示,實際僅得約二千名中籤者選擇「入市」,意味有二千五百名中籤者放棄利用配額上車,是計畫恒常化以來最多的一次。業界留意到,「白居二」成交比例,已連續兩期跌至四成多水平,除了與疫下經濟不景有關外,也因九七高峰期後落成的大批居屋,樓齡已紛紛踏入二十年,而未能承做高成數按揭,加上政府二十年前停建停售居屋形成供應斷層,落成的新居屋也數目銳減,擔心未能「配對」上車的問題將會漸趨惡化,令「白居二」計畫逐漸失效。
「白居二」計畫在二○一三年進行首次試驗,提供五千個配額,接獲六萬六千一百五十七宗申請,成功購入單位有二千四百零五宗。二○一五年第二次試驗,配額減半至二千五百個,接獲四萬三千九百三十四宗申請,成功購入單位有一千六百一十六宗。

計畫於二○一八年起正式恆常化,同樣提供二千五百個配額,接獲六萬零五百三十四宗申請,最終成功購入單位有一千四百一十八宗。翌年配額增加五百個至三千個,接獲十三萬四千四百零三宗申請,房委會回覆本報查詢指,截至今年七月底,該期成功購入單位有一千三百宗。

至於「白居二 2020」,配額則倍增至四千五百個,接獲十一萬七千四百一十九宗申請。據了解,中籤人士為期一年的購買資格期間,已於近月陸續屆滿;房委會接受本報查詢時表示,截至七月底,成功購入單位約有二千宗。值得留意的是,計畫恆常化前後兩期,即二○一五年及二○一八年,成交量分別有逾六成四及五成六;但緊接兩年的成交量只有四成三及四成四。而隨房委會於二○二○增加名額至四千五百個,意味多達二千五百名申請者放棄選擇利用配額「入市」。
樓齡逾19年要多付首期

中原按揭董事總經理王美鳳表示,以首次出售日期起計,政府為居屋擔保三十年,銀行批出的實質按揭成數和還款年期視乎擔保期剩餘幾多年。在二手居屋市場上,如果樓齡為十九年或以下,銀行一般都可提供九成按揭及二十五年還款期;相反置業人士可能要選擇縮短還款期或多付首期。若擔保期已過,審批相對嚴謹,「私樓咁計,做壓力測試及計足供款入息比率,分別很大。」

她續指,實盤比想像中少,因居屋有折扣率,業主傾向「好啲價錢先放」,故居二市場部分單位價錢偏高,尤其是旺市的時候,業主與買家拉鋸亦較嚴重,買家未必容易找到價錢及樓齡都合心水的單位。她相信從擔保期手,讓更多居屋做到高成數按揭,能即時增加買家的選擇,流動率和成交量應有所改善。

「每當過了一年,又要跟銀行再拼過,因為又有一批居屋超過二十年的年期。」專營二手居屋買賣的祥益地產總裁汪敦敬稱,市場上未補地價的居屋超過二十多萬個,惟留意到促成買賣雙方成功「配對」,往往並不容易,而房委會僅為居屋擔保三十年之下,令很多有意透過「白居二」入市的家庭,無形中喪失置業的機會,失卻推出計畫的原意,「現在私樓都可以借九成,反而給草根階層購買居屋卻只獲借六、七成,這是極不理想,變相只是滿足一些供款能力較強的次要服務對象。」
售價偏高  旺市拉鋸嚴重

他認為,當局應循兩個方向解決問題,首要是要求房委會延長擔保期,讓樓齡超過二十至三十年的居屋可在市場正常買賣,或直接跟銀行理順居屋的按揭安排,「沒有了擔保期之後,居屋借貸條件跟同齡私樓相差很遠,這是十分脫節,亦反映銀行服務不到位;曾有銀行向居屋業主作出較為寬鬆的借貸安排,但其後已收緊,因此政府需要表態鼓勵,不能只是個別銀行『捱義氣』。」

他坦言,多年來也跟當局反映有關問題,惟一直未獲積極回應,留意到現屆政府官員積極解決房屋問題,但同時也不應忽視窒礙居屋買賣的最關鍵技術問題,否則容易引起民怨,「這是草根階層買樓的問題,民生無小事,協助他們置業不是最重要嗎?」
承做高成數按揭居屋更少

身兼房委員資助房屋小組成員的立法會議員梁文廣指出,九七樓市高峰期大量落成的一批舊居屋單位,已紛紛步入關鍵年期的「水尾」,碰巧當局在二十年前宣布停建居屋,造成供應斷層。他說,雖然其後房委會多次出售貨尾單位,但數目微不足道,加上新建居屋不可立即在市場放售,預期未來一段時間可讓「白居二」申請者承造較高成數的居屋單位,將會急劇下降,成功「配對」入市更難。

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