【新聞追擊】鋪位延長免租期保「身價」

（星島日報報道）新冠肺炎衝擊下，本港零售市道疲弱，新一份《財政預算案》亦需推出消費券以刺激市道。因應租值下跌，將影響物業本身的銀行估價，本報獲悉，現時工商鋪物業的業主，紛在洽談新租約時延長免租期。有物業代理指出，過往業主洽談新租約，假設租期為三年，普遍只願提供約一個月免租期，惟近月簽新合約時，部分更將免租期延長到半年至九個月，以避免大幅減租，影響物業估價及按揭安排等。有業主直言，延長免租期相等於變相減租，做法具彈性，亦曾為個別租用大面積鋪位的用戶延長免租期。金融界立法會議員陳振英呼籲，租客在接受相關優惠時，須確保有關優惠在租約寫清楚並打上釐印，日後若發生衝突，亦可保障租客權益。

疫情下內地人來港需要進行十四天強制檢測，遊客數量大減，加上本地經濟市道亦疲弱，工商鋪物業價值大減。本報獲悉，現時工商鋪物業的業主，紛在洽談新租約時延長免租期，以免租值下跌，影響物業本身的銀行估價。

美聯工商鋪資料研究部分析員陳浩璋表示，過往業主洽談新租，假設租期為三年，普遍只願提供約一個月免租期，惟隨着新冠肺炎衝擊工商鋪物業市場，部分業主在簽訂新租約時，為避免大幅減租，影響物業估價及按揭安排等，紛為租客提供免租期優惠，隨着疫情持續，提供免租期的時間亦進一步延長，部分更延長到半年至最多九個月。

陳浩璋稱，現時商鋪物業空置率上升，各業主為了吸引租客，均要各出奇謀；若業主選擇直接減租，帳面租金難免會大跌，因此有部分業主，寧願選擇提供免租期優惠等方式，以減低租值跌幅；同時亦有部分業主，提供裝修補貼等優惠，涉及款項由數萬元至十多萬元不等。

現時持有多個物業收租的資深投資者廖偉麟稱，現時業主購入工商鋪物業，普遍需要承造六成按揭，即僅付四成首期，若承租物業時減租金額過多，或會影響按揭；若延長免租期，則可避免相關情況，做法具彈性，亦變相減租。他稱，早前亦曾為一間租用旗下鋪位的健身室，延長一個月免租期。

金融界立法會議員陳振英稱，銀行會因應租約上列出的條款，例如業主全年收到的租金等，以計算出有關收入是否足夠支付按揭貸款，若業主提供的免租期金額過多，亦有機會影響按揭貸款，故部分業主或不會將有關條款寫在租約，選擇與租戶私下處理，銀行難以追查。但他稱，因應銀行處理租務糾紛時，將以租約條款為準，所以呼籲租客在接受相關優惠時，需確保有關優惠在租約寫清楚並打上釐印，若日後發生衝突，亦可保障租客權益。

陳振英舉例稱，若業主供樓中途無力還款，物業將由銀行接收，一旦業主與租客早前協議的優惠條款，沒有寫上租約及打上釐印，銀行不會承認，要求租客按照租約條款履行責任。近月不乏業主為租客提供免租期，以減少租值的跌幅，他稱，此舉亦有助地產代理日後銷售樓盤時，提高租金回報率，以免物業價格大跌。